# Versicherungen für Immobilienverwalter und WEG-Verwaltungen in Österreich

> Eine versäumte Frist bei der Betriebskostenabrechnung, eine nicht verlängerte Gebäudeversicherung, eine Rücklage auf dem falschen Konto: Als Immobilienverwalter schulden Sie Hunderten Eigentümern und Mietern Sorgfalt. Die Gewerbeordnung schreibt Ihnen deshalb eine Vermögensschadenhaftpflicht vor. Hier steht, was sie mindestens abdecken muss und was darüber hinaus fehlt.

Quelle/Source: https://nammert.at/betriebsversicherung-hausverwaltung.php  
Stand: 2026-09-18

## Reicht die Pflichtversicherung nach der Gewerbeordnung?

Für die Gewerbeberechtigung ja, für das echte Risiko selten. 400.000 Euro je Schadenfall klingen viel, doch ein nicht versichertes Zinshaus nach einem Brand oder eine verlorene Klage einer großen Eigentümergemeinschaft übersteigt das leicht. Über die WKO-Rahmenverträge sind höhere Summen günstig zu haben; dort sind seit 2023 auch Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnung eingeschlossen.

## Auf einen Blick

- **Pflicht:** Ja: Immobilienverwalter brauchen nach § 117 Abs. 7 GewO 1994 eine Vermögensschadenhaftpflicht mit mindestens 400.000 Euro je Schadenfall und 1,2 Mio. Euro im Jahr
- **Größtes Risiko:** Vermögensschäden der Eigentümer durch Fristversäumnisse, falsche Abrechnungen und fehlende Versicherungen der verwalteten Häuser
- **Grundschutz ab:** etwa 600 Euro im Jahr für die Pflichtversicherung einer kleinen Verwaltung über einen der WKO-Rahmenverträge
- **AUVA:** Pflicht für Angestellte; Hausbesorger und Haustechniker sind oft die am stärksten gefährdeten Mitarbeiter
- **Oft vergessen:** Vertrauensschaden: Veruntreut ein Mitarbeiter Rücklagen, zahlt die Vermögensschadenhaftpflicht meist nicht
- **ÖNACE/NACE:** 68.32 Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte

## Was in dieser Branche schiefgeht

- **Versicherung vergessen:** Die Gebäudeversicherung eines verwalteten Hauses wird gekündigt und nicht ersetzt, dann brennt es. Der Verwalter haftet für den ganzen Schaden.
- **Fristen:** Die Betriebskostenabrechnung nach dem MRG, die Einspruchsfrist gegen einen Bescheid, die Gewährleistungsfrist gegen den Bauträger: jede versäumte Frist kann Geld der Eigentümer kosten.
- **Falsche Abrechnung:** Falscher Verteilungsschlüssel, nicht umlegbare Kosten in den Betriebskosten. Mieter fordern zurück, Eigentümer fordern vom Verwalter.
- **Rücklage und Untreue:** Die Rücklagen der Eigentümergemeinschaften liegen oft in Millionenhöhe auf Anderkonten. Ein einziger untreuer Mitarbeiter reicht.
- **Gefälschte Rechnungen:** Eine Mail mit geänderter Bankverbindung eines Installateurs, und die Zahlung aus der Rücklage geht ins Ausland.
- **Wege und Winterdienst:** Als beauftragte Verwaltung organisieren Sie Schneeräumung und Gehsteigpflicht nach § 93 StVO. Wird schlecht vergeben oder kontrolliert, sind Sie mit im Verfahren.

**Risiko-Radar** (Einschätzung im Vergleich zu anderen Branchen, 1 gering bis 5 hoch.): Haftung 5, Feuer und Wasser 2, Diebstahl 2, Cyber 4, Ausfall 2, Gesundheit 2

## Welche Versicherungen Sie brauchen

- **Berufshaftpflicht** (Unverzichtbar): Die Vermögensschadenhaftpflicht nach § 117 Abs. 7 GewO ist Voraussetzung für Ihre Gewerbeberechtigung und deckt Fehler bei Verwaltung, Abrechnung und Fristen. https://nammert.at/versicherungsmakler-berufshaftpflicht.php
- **Betriebshaftpflicht** (Dringend empfohlen): Für Personen- und Sachschäden im Büro und bei Begehungen, etwa wenn bei einer Hausbesichtigung ein Eigentümer stürzt. https://nammert.at/versicherungsmakler-betriebshaftpflicht.php
- **Cyberversicherung** (Dringend empfohlen): Für Datenlecks mit Eigentümer- und Mieterdaten, Erpressung der Buchhaltungssoftware und gefälschte Zahlungsanweisungen. https://nammert.at/versicherungsmakler-cyber.php
- **D&O-Versicherung** (Sinnvoll je nach Betrieb): Für Geschäftsführer einer Verwaltungs-GmbH und für Verwalter, die als Organ einer Eigentümergemeinschaft auftreten. https://nammert.at/versicherungsmakler-d-und-o.php
- **Firmenrechtsschutz** (Sinnvoll je nach Betrieb): Für eigene Streitigkeiten mit Mitarbeitern, Vermietern des Büros und bei Verwaltungsstrafverfahren. https://nammert.at/versicherungsmakler-firmenrechtsschutz.php
- **Betriebsinhalt** (Sinnvoll je nach Betrieb): Für Büroeinrichtung, Aktenarchiv und Technik gegen Feuer, Leitungswasser und Einbruch. https://nammert.at/versicherungsmakler-inhaltsversicherung.php
- **Elektronikversicherung** (Sinnvoll je nach Betrieb): Für Server, Laptops und Scanner, auf denen die gesamte Buchhaltung aller Häuser läuft. https://nammert.at/versicherungsmakler-elektronik.php

## Was es kostet: Beispielprämien

Die Prämie für die Pflichtversicherung richtet sich nach Honorarumsatz oder Rohertrag und nach der gewählten Summe. Über die Rahmenverträge der WKO ist sie deutlich günstiger als über Einzeltarife.

| Versicherung | Beispiel | Richtwert |
| --- | --- | --- |
| Berufshaftpflicht | Pflichtdeckung Immobilienverwalter, 400.000 Euro je Fall und 1,2 Mio. Euro im Jahr, kleiner Betrieb | etwa 600 bis 1.200 Euro im Jahr |
| Berufshaftpflicht | Verwaltung mit 1 Mio. Euro Honorarumsatz, erhöhte Summe 1 Mio. Euro je Fall | etwa 2.000 bis 5.000 Euro im Jahr |
| Cyberversicherung | Verwaltung mit zehn Arbeitsplätzen, 500.000 Euro Summe, mit Social Engineering | etwa 1.000 bis 2.500 Euro im Jahr |
| Betriebshaftpflicht | Büro mit Begehungen, 3 Mio. Euro Summe | etwa 150 bis 400 Euro im Jahr |

Zum Vergleich: Die Pflichtversicherung einer kleinen Hausverwaltung kostet im Jahr etwa so viel wie ein bis zwei Monate Verwaltungshonorar für ein Zinshaus mit zwanzig Wohnungen.

_Die Mindestsummen stammen aus der Musterbestätigung des Wirtschaftsministeriums. Die Prämien sind Richtwerte ohne 11 Prozent Versicherungssteuer aus unserer Angebotspraxis, Stand September 2026; die WKO-Rahmenverträge haben eigene Prämienrechner. Das genaue Angebot holen wir mit Ihren Umsatzzahlen ein._

- [Wirtschaftsministerium: Musterbestätigung nach § 117 Abs. 7 GewO 1994](https://www.bmwet.gv.at/dam/jcr:172511e6-8f9e-4136-995a-fddae209f40f/Empfehlung_Muster_HV_Immobilientreuh%C3%A4nder_gesamt_final.pdf)
- [WKO: Vermögensschadenhaftpflicht für Immobilientreuhänder](https://www.wko.at/oe/information-consulting/immobilien-vermoegenstreuhaender/vermoegensschadenhaftpflichtversicherung-fuer-immobilientr)
- [AssCompact: Haftpflichtschutz für Immobilientreuhänder in Österreich](https://www.asscompact.at/nachrichten/hiscox-fuehrt-haftpflichtschutz-fuer-immobilientreuhaender-in-oesterreich-ein)

## Unsere Vorschläge: drei Pakete

- **Start** (Einzelunternehmer mit wenigen Häusern oder Eigentümergemeinschaften): Berufshaftpflicht, Betriebshaftpflicht. Zusammen: etwa 750 bis 1.500 Euro im Jahr
- **Kanzlei** (Verwaltung mit Angestellten, Rücklagenverwaltung und Onlineportal): Berufshaftpflicht, Betriebshaftpflicht, Cyberversicherung, Betriebsinhalt. Zusammen: etwa 2.500 bis 6.000 Euro im Jahr
- **Rundum** (Verwaltungs-GmbH mit mehreren hundert Einheiten und Haustechnik): Berufshaftpflicht, Betriebshaftpflicht, Cyberversicherung, Betriebsinhalt, D&O-Versicherung, Firmenrechtsschutz, Elektronikversicherung. Zusammen: etwa 6.000 bis 14.000 Euro im Jahr

## Der schlimmste Tag in der Hausverwaltung

Sechs Dinge, die Hausverwaltungen wirklich passieren. Hier alle an einem einzigen Tag im Jänner. Tippen Sie sich durch den Tag und sehen Sie, wer zahlt.

- 08:10: Eine Buchhalterin zahlt eine Installateurrechnung über 38.000 Euro aus der Rücklage auf ein gefälschtes Konto. Das Geld ist weg. (38.000 Euro, Zahlt: Cyberversicherung)
- 09:30: Nach einem Dachstuhlbrand zeigt sich: Die Feuerversicherung des Hauses war nach einem Versichererwechsel nicht erneuert worden. (350.000 Euro, Zahlt: Berufshaftpflicht)
- 11:00: Mieter fordern Betriebskosten aus drei Jahren zurück, weil nicht umlegbare Kosten verrechnet wurden. Die Eigentümer verlangen Ersatz vom Verwalter. (14.000 Euro, Zahlt: Berufshaftpflicht)
- 13:45: Bei einer Hausbegehung stürzt eine Eigentümerin über eine Kiste, die der Verwalter im Stiegenhaus abgestellt hat. (4.500 Euro, Zahlt: Betriebshaftpflicht)
- 15:20: Die Verwaltungssoftware ist verschlüsselt, Eigentümerdaten wurden kopiert. Forensik, Meldung an die Datenschutzbehörde, Information der Betroffenen. (22.000 Euro, Zahlt: Cyberversicherung)
- 22:00: Ein Wasserrohrbruch im Büro darüber flutet das Aktenarchiv und zwei Arbeitsplätze. (9.800 Euro, Zahlt: Betriebsinhalt)

**Schaden bis jetzt:** 438.300 Euro

## Konkrete Tipps vom Makler

- Wählen Sie eine Versicherungssumme über dem gesetzlichen Minimum, wenn Sie große Eigentümergemeinschaften oder Zinshäuser mit hohen Werten verwalten.
- Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag Fehler bei der Versicherung verwalteter Gebäude einschließt. Das ist der teuerste typische Fall.
- Schließen Sie eine Vertrauensschadenversicherung für Veruntreuung durch Mitarbeiter ab oder lassen Sie sie in die Cyberpolizze einbauen.
- Achten Sie auf Social Engineering in der Cyberversicherung: gefälschte Zahlungsanweisungen sind sonst oft nicht gedeckt.
- Führen Sie einen Fristenkalender für Betriebskostenabrechnungen, Gewährleistungsfristen und Versicherungsabläufe aller Häuser.
- Vereinbaren Sie eine Nachhaftung von mehreren Jahren für den Fall, dass Sie die Verwaltung eines Hauses abgeben oder den Betrieb beenden.

## Warum NAMMERT für Ihren Betrieb

- **Wir kennen die Pflichtdeckung:** Wir prüfen, ob Ihre Polizze die Anforderungen des § 117 GewO erfüllt, und legen Ihnen Angebote aus Rahmenverträgen und von weiteren Versicherern nebeneinander.
- **Gebäudeversicherungen sind unser Handwerk:** Als Makler betreuen wir auch die Häuser selbst. Wir helfen, die Polizzen aller verwalteten Objekte zu überblicken, damit keine ausläuft.
- **Wir kennen Schadenbearbeitung von innen:** Bei Booten regulieren wir Schäden selbst. Wir wissen, welche Unterlagen ein Versicherer bei einem Vermögensschaden sehen will, und bereiten sie mit Ihnen vor.
- **Seit 1989 ein Familienbetrieb:** Seit 1989 als Familienbetrieb am Markt, in Österreich als deutscher Makler über die Dienstleistungsfreiheit tätig. Unsere Vergütung kommt vom Versicherer, Ihr Honorarbudget bleibt unberührt.

## FAQ

### Ist die Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter Pflicht?

Ja. Immobilienverwalter brauchen nach § 117 Abs. 7 GewO 1994 eine Vermögensschadenhaftpflicht mit mindestens 400.000 Euro je Schadenfall und 1,2 Mio. Euro je Versicherungsjahr. Der Selbstbehalt darf höchstens 5 Prozent der Pflichtsumme betragen.

### Was kostet die Versicherung einer Hausverwaltung?

Die Pflichtdeckung beginnt für kleine Verwaltungen bei etwa 600 Euro im Jahr. Mit höheren Summen, Cyber und Betriebshaftpflicht liegen mittlere Kanzleien meist zwischen 2.500 und 6.000 Euro.

### Deckt die Pflichtversicherung Veruntreuung durch Mitarbeiter?

In der Regel nicht. Dafür gibt es eine Vertrauensschadenversicherung, die vorsätzliche Schäden durch eigene Mitarbeiter ersetzt.

### Sind Streitigkeiten um Betriebskosten versichert?

In den WKO-Rahmenverträgen sind Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen seit 2023 eingeschlossen. Bei anderen Verträgen lohnt ein genauer Blick in die Bedingungen.

### Wer zahlt, wenn ich die Gebäudeversicherung eines Hauses vergesse?

Ihre Vermögensschadenhaftpflicht, wenn Sie als Verwalter dafür zuständig waren und der Vertrag diesen Fall nicht ausschließt. Prüfen Sie das ausdrücklich.

### Brauche ich als Makler und Verwalter zwei Polizzen?

Nicht unbedingt. Die Pflichtsummen gelten bei umfassender Berechtigung nebeneinander, lassen sich aber in einem Vertrag bündeln. Wichtig ist, dass jede Tätigkeit genannt ist.

## Angebot anfordern

Wir holen Angebote ein und melden uns mit einem Vergleich. Kostenlos und ohne Verpflichtung, die Vergütung zahlt der Versicherer. https://nammert.at/betriebsversicherung-hausverwaltung.php#anfrage

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NAMMERT Assekuradeur GmbH mit Sitz in Deutschland, Versicherungsmakler mit Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO, Vermittlerregister D-C08Q-TOSD4-37, in Österreich tätig im Rahmen der Dienstleistungsfreiheit. Bei Boots- und Yachtversicherungen sind wir Assekuradeur und nicht Makler.

NAMMERT Assekuradeur GmbH, Karl-Marx-Straße 4, 15711 Königs Wusterhausen, +49 3375 29 12 77, info@nammert.com. Wikidata: Q141141479.