# Versicherungen für Vermieter von Wohnungen, Zinshäusern und Geschäftslokalen in Österreich

> Als Hauseigentümer in Österreich haften Sie für das Dach, die Stiege und den Gehsteig davor, und im Winter ab sechs Uhr früh für jeden Meter geräumten Schnee. Die gute Nachricht: Einen Teil der Prämien dürfen Sie im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes als Betriebskosten weitergeben. Hier steht, welche Versicherungen ein Vermieter braucht und was sie kosten.

Quelle/Source: https://nammert.at/betriebsversicherung-vermieter.php  
Stand: 2026-09-18

## Welche Versicherungen darf ich über die Betriebskosten verrechnen?

Im Vollanwendungsbereich des MRG nach § 21 die angemessenen Prämien für Feuer, Haftpflicht des Hauses und Leitungswasser samt Korrosion. Andere Gefahren wie Glasbruch oder Sturm nur, wenn die Mehrheit der Mieter zugestimmt hat und die Prämie angemessen ist. Außerhalb des MRG entscheidet der Mietvertrag. Den eigenen Mietausfall und Rechtsschutz tragen Sie selbst.

## Auf einen Blick

- **Pflicht:** Keine gesetzliche Pflicht zur Gebäudeversicherung; Banken verlangen sie bei jeder Finanzierung, und die Haftung als Eigentümer nach §§ 1319 und 1319a ABGB besteht immer
- **Größtes Risiko:** Feuer, Leitungswasser und Sturm am Gebäude sowie Personenschäden durch Glätte, herabfallende Teile und schadhafte Stiegen
- **Grundschutz ab:** etwa 80 Euro im Jahr für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht einer vermieteten Eigentumswohnung
- **AUVA:** Nur für angestellte Hausbesorger oder Haustechniker; als privater Vermieter ohne Personal sind Sie nicht AUVA-pflichtig
- **Oft vergessen:** Mietausfall nach einem Brand: die Wohnung ist monatelang unbewohnbar, der Kredit läuft weiter
- **ÖNACE/NACE:** 68.20 Vermietung, Verpachtung von eigenen oder geleasten Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen

## Was in dieser Branche schiefgeht

- **Leitungswasser im Altbau:** Alte Steigleitungen aus Blei oder verzinktem Stahl, dazu Korrosion. Wasserschäden sind der häufigste Gebäudeschaden in österreichischen Zinshäusern.
- **Brand:** Ein Mieter lässt die Herdplatte an, ein E-Bike-Akku entzündet sich im Keller. Der Schaden trifft das ganze Haus.
- **Glätte und Schnee:** Nach § 93 StVO müssen Eigentümer den Gehsteig von 6 bis 22 Uhr räumen und streuen. Wer stürzt, klagt den Eigentümer.
- **Herabfallende Teile:** Dachziegel, Fassadenstuck, Eiszapfen. Für Schäden durch ein mangelhaftes Bauwerk haften Sie nach § 1319 ABGB, bis Sie das Gegenteil beweisen.
- **Sturm, Hagel, Hochwasser:** Hagel in der Steiermark, Hochwasser an der Donau, Föhnsturm in Tirol. Elementarschäden sind in der Grunddeckung oft nur niedrig begrenzt.
- **Mietnomaden und Streit:** Mietrückstand, Räumungsklage, Streit über Betriebskosten vor der Schlichtungsstelle. Das kostet Zeit und Anwaltshonorare.

**Risiko-Radar** (Einschätzung im Vergleich zu anderen Branchen, 1 gering bis 5 hoch.): Haftung 4, Feuer und Wasser 5, Diebstahl 1, Cyber 1, Ausfall 3, Gesundheit 1

## Welche Versicherungen Sie brauchen

- **Eigenheim** (Unverzichtbar): Ersetzt den Wiederaufbau des Hauses nach Feuer, Leitungswasser und Sturm zum Neuwert; Feuer und Leitungswasser sind im MRG als Betriebskosten verrechenbar. https://nammert.at/versicherungsmakler-wohngebaeude.php
- **Betriebshaftpflicht** (Unverzichtbar): Als Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt sie Stürze auf Stiege und Gehsteig und herabfallende Teile; ab mehreren Einheiten ist sie Teil des Vermietungsbetriebs. https://nammert.at/versicherungsmakler-betriebshaftpflicht.php
- **Naturkatastrophen** (Dringend empfohlen): Für Hochwasser, Vermurung, Lawinen und Schneedruck mit ausreichender Summe, weil die Grunddeckung dafür oft nur wenige tausend Euro enthält. https://nammert.at/versicherungsmakler-elementarschaden.php
- **Betriebsunterbrechung** (Dringend empfohlen): Als Mietausfallversicherung zahlt sie die Miete, solange Wohnungen nach einem Sachschaden unbewohnbar sind. https://nammert.at/versicherungsmakler-betriebsunterbrechung.php
- **Firmenrechtsschutz** (Dringend empfohlen): Als Vermieterrechtsschutz für Räumungsklagen, Mietrückstände und Streit vor der Schlichtungsstelle. https://nammert.at/versicherungsmakler-firmenrechtsschutz.php
- **Photovoltaik** (Sinnvoll je nach Betrieb): Für die Anlage am Dach gegen Hagel, Überspannung und Ertragsausfall, sofern das Gebäude sie nicht schon einschließt. https://nammert.at/versicherungsmakler-photovoltaik.php
- **Betriebsgebäude** (Sinnvoll je nach Betrieb): Für Geschäftslokale, Büros und gemischt genutzte Häuser, weil gewerbliche Mieter das Brandrisiko erhöhen. https://nammert.at/versicherungsmakler-gewerbegebaeude.php

## Was es kostet: Beispielprämien

Die Prämie für ein Gebäude hängt von Neubauwert, Bauart, Baujahr, Lage und Zahl der Wohnungen ab. Seit 2025 steigen die Prämien wegen höherer Baukosten spürbar. Ein Teil davon ist im MRG über die Betriebskosten umlegbar.

| Versicherung | Beispiel | Richtwert |
| --- | --- | --- |
| Eigenheim | Einfamilienhaus in ruhiger Lage, Grunddeckung | etwa 300 bis 600 Euro im Jahr |
| Eigenheim | Zinshaus mit zwölf Wohnungen, Neubauwert 2,5 Mio. Euro, mit Leitungswasser und Sturm | etwa 2.500 bis 5.500 Euro im Jahr |
| Betriebshaftpflicht | Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für eine vermietete Eigentumswohnung | etwa 80 bis 150 Euro im Jahr |
| Betriebshaftpflicht | Zinshaus mit zwölf Wohnungen und Gehsteig, 5 Mio. Euro Summe | etwa 250 bis 600 Euro im Jahr |
| Firmenrechtsschutz | Vermieterrechtsschutz für ein Haus mit bis zu zwölf Einheiten | etwa 300 bis 700 Euro im Jahr |

Zum Vergleich: Gebäudeversicherung und Haftpflicht eines Zinshauses kosten pro Wohnung und Jahr etwa eine halbe Monatsmiete.

_Das Einfamilienhaus stammt aus veröffentlichten Richtwerten eines österreichischen Vergleichsportals, die übrigen Spannen sind Richtwerte aus unserer Angebotspraxis ohne 11 Prozent Versicherungssteuer, Stand September 2026. Das genaue Angebot holen wir mit Ihren Hausdaten ein._

- [finanz-vergleich.at: Gebäudeversicherung](https://finanz-vergleich.at/versicherung/gebaeude/)
- [durchblicker.at: Gebäudeversicherung](https://durchblicker.at/gebaeudeversicherung)
- [IRH Tschrepitsch: Zinshaus- und WEG-Versicherung](https://www.tschrepitsch.at/spezialversicherung/zinshaus-und-weg-versicherung/)

## Unsere Vorschläge: drei Pakete

- **Start** (eine oder zwei vermietete Eigentumswohnungen): Betriebshaftpflicht, Firmenrechtsschutz. Zusammen: etwa 250 bis 600 Euro im Jahr
- **Haus** (Mehrparteienhaus oder kleines Zinshaus im Alleineigentum): Eigenheim, Betriebshaftpflicht, Naturkatastrophen, Betriebsunterbrechung. Zusammen: etwa 2.500 bis 6.500 Euro im Jahr
- **Rundum** (mehrere Häuser mit Wohnungen und Geschäftslokalen, Photovoltaik am Dach): Eigenheim, Betriebshaftpflicht, Naturkatastrophen, Betriebsunterbrechung, Firmenrechtsschutz, Photovoltaik, Betriebsgebäude. Zusammen: etwa 7.000 Euro im Jahr und mehr

## Der schlimmste Tag als Vermieter

Sechs Dinge, die Hauseigentümern wirklich passieren. Hier alle an einem einzigen Tag im Jänner. Tippen Sie sich durch den Tag und sehen Sie, wer zahlt.

- 06:40: Eine Passantin stürzt auf dem noch nicht gestreuten Gehsteig vor dem Haus und bricht sich das Handgelenk. (8.500 Euro, Zahlt: Betriebshaftpflicht)
- 09:15: Eine korrodierte Steigleitung im dritten Stock bricht. Drei Wohnungen und das Geschäftslokal im Erdgeschoß sind nass. (38.000 Euro, Zahlt: Eigenheim)
- 12:00: Zwei der Wohnungen sind für vier Monate unbewohnbar, die Mieter ziehen aus, die Miete fehlt. (7.200 Euro, Zahlt: Betriebsunterbrechung)
- 14:30: Ein Dachziegel löst sich im Sturm und beschädigt das parkende Auto eines Nachbarn. (3.400 Euro, Zahlt: Betriebshaftpflicht)
- 16:00: Ein Mieter zahlt seit fünf Monaten nicht. Mahnung, Räumungsklage, Exekution. (4.800 Euro, Zahlt: Firmenrechtsschutz)
- 21:30: Schneedruck bringt das Vordach über dem Eingang zum Einsturz. (12.500 Euro, Zahlt: Naturkatastrophen)

**Schaden bis jetzt:** 74.400 Euro

## Konkrete Tipps vom Makler

- Versichern Sie das Gebäude zum Neuwert mit Unterversicherungsverzicht und passen Sie die Summe an den Baukostenindex an.
- Prüfen Sie, ob Korrosion an Leitungen und Rückstau eingeschlossen sind. Im Altbau ist das der häufigste Schaden.
- Heben Sie die Elementarsumme an, wenn Ihr Haus in einer Hochwasser- oder Hagelzone liegt. Die HORA-Karte zeigt die Gefahr je Adresse.
- Übertragen Sie den Winterdienst schriftlich an eine Firma mit eigener Haftpflicht und kontrollieren Sie ihn. Das entlastet Sie nach § 93 StVO nicht völlig, verringert aber das Risiko.
- Legen Sie Betriebskostenabrechnungen so an, dass die Versicherungsprämien nach Gefahren getrennt sichtbar sind. Nur so können Sie im MRG korrekt verrechnen.
- Vermietete Eigentumswohnungen: Die Polizze der Eigentümergemeinschaft deckt das Haus, nicht Ihre Haftung als Vermieter und nicht Ihren Mietausfall.

## Warum NAMMERT für Ihren Betrieb

- **Wir kennen Gebäude und MRG:** Wir stellen Ihre Polizzen so auf, dass umlegbare und nicht umlegbare Prämien sauber getrennt sind, und vergleichen dafür mehrere Versicherer.
- **Schäden sind unser Alltag:** Bei Booten regulieren wir Schäden selbst. Wir wissen, wie ein Wasserschaden aufgenommen werden muss, damit der Versicherer schnell zahlt und die Mieter wieder einziehen können.
- **Vermietung und Privates zusammen:** Eigenes Haus, vermietete Wohnungen, Photovoltaik und Rechtsschutz liegen bei uns in einer Mappe und mit einem Ansprechpartner.
- **Seit 1989 ein Familienbetrieb:** Sie bekommen einen festen Ansprechpartner für alle Häuser. Wir sind ein deutscher Makler, tätig in Österreich über die Dienstleistungsfreiheit, und kosten Sie nichts extra.

## FAQ

### Ist eine Gebäudeversicherung in Österreich Pflicht?

Gesetzlich nicht. Jede finanzierende Bank verlangt sie aber, und ohne sie tragen Sie jeden Brand und Wasserschaden selbst.

### Darf ich die Versicherung auf die Mieter umlegen?

Im Vollanwendungsbereich des MRG Feuer, Haftpflicht des Hauses und Leitungswasser samt Korrosion als Betriebskosten, weitere Gefahren nur mit Zustimmung der Mehrheit der Mieter. Außerhalb des MRG gilt, was im Mietvertrag steht.

### Brauche ich als Vermieter einer Eigentumswohnung eine eigene Haftpflicht?

Für das Haus haftet die Eigentümergemeinschaft über ihre Polizze. Für Ihre Wohnung und Ihre Rolle als Vermieter ist eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sinnvoll und günstig.

### Wer haftet, wenn jemand vor meinem Haus auf Glatteis stürzt?

Nach § 93 StVO müssen Eigentümer den Gehsteig räumen und streuen. Kommen Sie dem nicht nach, haften Sie. Die Haftpflicht zahlt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab.

### Zahlt die Versicherung die Miete, wenn die Wohnung nach einem Brand leer steht?

Nur mit einer Mietausfallversicherung, die meist als Zusatz zur Gebäudeversicherung angeboten wird und zwölf bis 24 Monate abdeckt.

### Was kostet die Versicherung eines Zinshauses?

Für ein Haus mit zwölf Wohnungen liegen Gebäude und Haftpflicht meist zwischen 2.500 und 6.000 Euro im Jahr, je nach Bauzustand, Lage und Leitungen.

## Angebot anfordern

Wir holen Angebote ein und melden uns mit einem Vergleich. Kostenlos und ohne Verpflichtung, die Vergütung zahlt der Versicherer. https://nammert.at/betriebsversicherung-vermieter.php#anfrage

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NAMMERT Assekuradeur GmbH mit Sitz in Deutschland, Versicherungsmakler mit Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO, Vermittlerregister D-C08Q-TOSD4-37, in Österreich tätig im Rahmen der Dienstleistungsfreiheit. Bei Boots- und Yachtversicherungen sind wir Assekuradeur und nicht Makler.

NAMMERT Assekuradeur GmbH, Karl-Marx-Straße 4, 15711 Königs Wusterhausen, +49 3375 29 12 77, info@nammert.com. Wikidata: Q141141479.