# Haftpflicht für Immobilienverwalter in Österreich: Pflicht nach § 117 GewO und was darüber hinaus zählt > Immobilienverwalter gehören in Österreich zu den Immobilientreuhändern und dürfen ihr Gewerbe nur mit einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ausüben. Das Gesetz verlangt mindestens 400.000 Euro je Schadensfall. Was im Alltag einer Hausverwaltung schiefgeht, ist selten ein Sachschaden, sondern ein Fehler in der Abrechnung, bei einer Frist oder bei der Rücklage. Genau dafür ist diese Polizze da, ergänzt um Betriebshaftpflicht und Vertrauensschaden. Quelle/Source: https://nammert.at/versicherungsmakler-hausverwalter.php Stand: 2026-11-13 ## Brauchen Immobilienverwalter in Österreich eine Vermögensschadenhaftpflicht? Ja. Nach § 117 Abs 7 GewO müssen Immobilienverwalter für ihre Berufstätigkeit eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit mindestens 400.000 Euro je Schadensfall halten, bei einem Versicherer, der in Österreich zum Geschäftsbetrieb befugt ist. Der Nachweis gehört schon zur Gewerbeanmeldung. Fällt die Versicherung weg, hat die Behörde ein Gewerbeentziehungsverfahren einzuleiten. ## Auf einen Blick - **Pflicht?:** Ja, für Immobilienverwalter nach § 117 Abs 7 GewO - **Mindestsumme:** 400.000 € je Schadensfall - **Selbstbehalt:** darf höchstens 5 % betragen - **Nachweis:** schon bei der Gewerbeanmeldung, Wegfall führt zum Entziehungsverfahren - **Prämiengrundlage:** Honorarumsatz und Zahl der verwalteten Objekte ## Was eine Hausverwaltung wirklich kostet, wenn sie irrt Der Immobilienverwalter beauftragt Professionisten, erstellt Vorschreibungen und Abrechnungen, organisiert die Eigentümerversammlung und verwaltet die Rücklage. Passiert dabei ein Fehler, verlieren Eigentümer Geld, ohne dass ein Gegenstand beschädigt wurde. Das ist ein reiner Vermögensschaden, und den deckt nur die Vermögensschadenhaftpflicht. Häufige Anlässe sind eine Abrechnung mit falschem Aufteilungsschlüssel, ein Beschluss, der wegen eines Formfehlers angefochten wird, eine versäumte Frist gegenüber einem Mieter oder einem bauausführenden Unternehmen und eine Gebäudeversicherung, deren Summe nicht mehr zum Haus passt. Viele dieser Fehler fallen erst Jahre später auf. ## § 117 GewO: Pflicht mit Untergrenze Die Gewerbeordnung verlangt für Immobilienverwalter 400.000 Euro je Schadensfall und lässt einen Selbstbehalt von höchstens fünf Prozent zu. Der Versicherer muss in Österreich zum Geschäftsbetrieb befugt sein. Endet der Vertrag ohne lückenlosen Anschluss, droht der Verlust der Gewerbeberechtigung. Die Mindestsumme sagt nichts über die Qualität der Polizze. Verwaltet ein Büro große Wohnhausanlagen mit hoher Rücklage oder begleitet es umfangreiche Sanierungen, reicht sie schnell nicht mehr. Ebenso wichtig sind die Besonderen Bedingungen: was als Tätigkeit beschrieben ist, wie Serienschäden behandelt werden und ob frühere Verstöße mitversichert sind. ## Rücklage und fremdes Geld: der Vertrauensschaden Seit der WEG-Novelle 2022 gilt für Wohnungseigentumsanlagen eine Mindestrücklage, die mit 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat begonnen hat und regelmäßig wertangepasst wird. Damit liegen auf den Konten der Hausverwaltung oft erhebliche Beträge der Eigentümer. Veruntreut ein Mitarbeiter davon etwas oder überweist die Buchhaltung nach einer gefälschten Rechnung an Betrüger, zahlt die Vermögensschadenhaftpflicht in der Regel nicht, denn Fehlbeträge und Vorsatz sind ausgeschlossen. Diese Lücke schließt eine Vertrauensschadenversicherung, die eigens vereinbart wird. ## Betriebshaftpflicht und Hausbetreuung Personen- und Sachschäden sind nicht Teil der Vermögensschadenhaftpflicht. Stürzt ein Kunde im Büro, beschädigt ein Mitarbeiter bei der Begehung eine Wohnung oder geht der Generalschlüssel verloren, braucht es die Betriebshaftpflicht nach AHVB mit passenden Besonderen Bedingungen. Dazu kommt die Organisation von Winterdienst, Reinigung und Hausbetreuung. Wird ein Auftrag nicht erteilt oder ein gemeldeter Mangel nicht verfolgt, kann sich der Geschädigte auch an den Verwalter halten. Eine gute Polizze beschreibt diese Tätigkeiten ausdrücklich. ## Was versichert ist - Fehler bei Vorschreibung, Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung - Versäumte Fristen gegenüber Mietern, Professionisten und Behörden - Formfehler bei Eigentümerversammlung, Umlaufbeschluss und Beschlusskundmachung - Fehler bei der Verwaltung der Rücklage, soweit nicht ausgeschlossen - Fehlerhafte Vergabe und Überwachung von Erhaltungsarbeiten - Versäumte Anpassung der Gebäudeversicherung, wenn eingeschlossen - Abwehr unberechtigter Ansprüche von Eigentümern und Mietern - Fehler von Mitarbeitern im Rahmen ihrer Tätigkeit - Verlust fremder Schlüssel und Unterlagen, je nach Polizze - Datenschutzverstöße gegenüber Eigentümern und Mietern, wenn eingeschlossen ## Was nicht versichert ist - Wissentliches Abweichen von Gesetz, Vollmacht oder Weisung - Fehlbeträge und Veruntreuung, dafür gibt es die Vertrauensschadenversicherung - Verluste aus Veranlagung der Rücklage - Planungs- und Bauaufsichtsfehler, wenn der Verwalter wie ein Baumeister tätig wird - Vertragsstrafen, Garantien und Verwaltungsstrafen - Ansprüche aus Objekten, an denen der Verwalter oder Angehörige beteiligt sind - Rückforderung des eigenen Verwaltungshonorars - Eigenschäden nach Cyberangriffen, meist nur über eine Cyberpolizze ## Wer sie braucht - Hausverwaltungen von Wohnungseigentumsanlagen - Verwalter von Zinshäusern im Anwendungsbereich des MRG - Verwalter von Geschäfts- und Büroobjekten - Immobilientreuhänder, die neben Makler- auch Verwaltertätigkeit ausüben - Gründer, die das Gewerbe der Immobilienverwalter anmelden ## Wer sie nicht braucht - Eigentümer, die nur ihr eigenes Haus verwalten, brauchen keine Verwalterpolizze, sondern eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ## Was sie kostet Die Prämie richtet sich vor allem nach Honorarumsatz, Zahl und Art der verwalteten Objekte und der Versicherungssumme. Eine kleine Hausverwaltung mit wenigen Eigentümergemeinschaften zahlt deutlich weniger als ein Büro mit Zinshäusern und großen Anlagen. **Wovon der Beitrag abhängt:** - Honorarumsatz der Hausverwaltung - Zahl der verwalteten Objekte und Einheiten - Wohnungseigentum, Zinshaus oder Geschäftsobjekt - Versicherungssumme über 400.000 € und Selbstbehalt - Einschlüsse wie Betriebshaftpflicht, Vertrauensschaden und Cyber - Schadenverlauf der letzten Jahre _Für Österreich gibt es keine belastbaren veröffentlichten Prämienbeispiele für Immobilienverwalter. Ihre Prämie steht erst im Angebot fest, das wir auf Grundlage Ihrer Angaben einholen._ ## Die Tariflinien am Markt - **Pflichtdeckung nach § 117 GewO:** 400.000 € je Schadensfall, Standardbedingungen, keine Betriebshaftpflicht und kein Vertrauensschaden. Erfüllt die Gewerbeordnung, lässt aber Lücken. - **Verwalterpaket:** Höhere Summe, Vermögensschaden und Betriebshaftpflicht in einer Polizze, Tätigkeit für Wohnungseigentum, Zinshaus und Geschäftsobjekte beschrieben. Für die meisten Hausverwaltungen passend. - **Umfassender Schutz:** Zusätzlich Vertrauensschaden mit Betrug durch Dritte, Cyberbaustein, unbegrenzte Rückwärtsdeckung und Nachhaftung bei Zurücklegung des Gewerbes. ## Woran Sie einen guten Tarif erkennen | Kriterium | Mindeststandard | Starker Tarif | Warum das zählt | | --- | --- | --- | --- | | Versicherungssumme | 400.000 € je Schadensfall | 1 Mio. € und mehr je Schadensfall mit ausreichender Jahresmaximierung | Bei großen Anlagen mit hoher Rücklage reicht die Mindestsumme nicht weit. | | Tätigkeitsbeschreibung | Immobilienverwaltung nach Gewerbewortlaut | ausdrücklich Wohnungseigentum, Zinshaus, Geschäftsobjekte und Hausbetreuung | Was nicht beschrieben ist, ist im Schadenfall strittig. | | Selbstbehalt | bis 5 % des Schadens | fester niedriger Betrag, nicht auf Abwehrkosten | Bei mehreren kleinen Streitfällen summiert sich ein prozentualer Selbstbehalt. | | Rückwärtsdeckung | ab Vertragsbeginn | unbegrenzt für bei Abschluss unbekannte Verstöße | Fehler aus früheren Abrechnungen tauchen oft erst nach einem Versichererwechsel auf. | | Serienschaden | gleichartige Fehler gelten als ein Fall | keine oder eng gefasste Serienschadenklausel | Ein falscher Schlüssel in vielen Abrechnungen würde sonst nur einmal ersetzt. | | Versicherungsangelegenheiten | Fehler bei der Gebäudeversicherung ausgeschlossen | eingeschlossen, auch versäumte Summenanpassung | Eine unterversicherte Gebäudeversicherung trifft alle Eigentümer. | | Vertrauensschaden | nicht enthalten | eigene Summe für Mitarbeiter und Dritte | Veruntreuung und Zahlungsbetrug sind in der Vermögensschadenhaftpflicht ausgeschlossen. | | Nachhaftung | befristet nach Vertragsende | unbefristet bei Zurücklegung des Gewerbes | Ansprüche aus der Verwaltung kommen auch nach dem Ruhestand. | ## Anbieter im Überblick Vermögensschadenhaftpflicht für Immobilienverwalter zeichnen die großen österreichischen Schaden- und Unfallversicherer, oft über Rahmenverträge mit Kammer oder Maklern. Die Liste gibt einen Überblick über den Markt und sagt nichts darüber, mit wem wir zusammenarbeiten. - **UNIQA**: börsennotierte Versicherungsgruppe mit Sitz in Wien - **Wiener Städtische**: Teil der Vienna Insurance Group - **Donau Versicherung**: Teil der Vienna Insurance Group - **Generali Versicherung**: österreichische Gesellschaft der Generali-Gruppe - **Allianz Elementar**: österreichische Gesellschaft der Allianz-Gruppe - **Zurich**: österreichische Gesellschaft der Zurich-Gruppe - **Helvetia**: österreichische Gesellschaft der Schweizer Helvetia-Gruppe - **GRAWE**: Grazer Wechselseitige, Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit ## Typische Schäden und wer zahlt - **Abrechnung mit falschem Schlüssel** (einige tausend Euro für Verfahren und Neuberechnung): Ein fahrlässiger Abrechnungsfehler ist der Kernfall. Bei vielen gleichartigen Fehlern entscheidet die Serienschadenklausel. - **Frist gegen Professionisten versäumt** (oft fünf- bis sechsstellig): Verjähren Ansprüche gegen das ausführende Unternehmen, tragen die Eigentümer die Sanierung. Das ist ein typischer Vermögensschaden. - **Gebäudeversicherung zu niedrig** (Unterversicherung bis sechsstellig): Fehler bei Versicherungsangelegenheiten sind in einfachen Bedingungen ausgeschlossen, in guten Verwalterpolizzen eingeschlossen. - **Mitarbeiter zweigt Rücklage ab** (oft fünfstellig): Veruntreuung zahlt nur eine Vertrauensschadenversicherung, und nur bis zu ihrer Summe. - **Kunde stürzt im Büro** (einige tausend Euro, mit Dauerfolgen mehr): Personenschäden deckt nur die Betriebshaftpflicht. Reine Vermögensschadenpolizzen lassen sie offen. - **Rücklage spekulativ veranlagt** (je nach Verlust sechsstellig): Verluste aus Veranlagung sind praktisch überall ausgeschlossen. Rücklagen gehören sicher geführt. ## Mythos oder Wahrheit - „Immobilienverwalter brauchen in Österreich eine Vermögensschadenhaftpflicht." ✔ Stimmt, § 117 Abs 7 GewO schreibt sie vor, mit mindestens 400.000 Euro je Schadensfall. - „Ein Selbstbehalt ist in der Pflichtversicherung verboten." ✘ Falsch, die Gewerbeordnung lässt einen Selbstbehalt von höchstens fünf Prozent zu. - „Veruntreut ein Mitarbeiter Rücklagegeld, zahlt die Vermögensschadenhaftpflicht." ✘ Falsch, Fehlbeträge und Vorsatz sind ausgeschlossen. Dafür gibt es die Vertrauensschadenversicherung. - „Die Polizze wehrt auch unberechtigte Forderungen von Eigentümern ab." ✔ Stimmt, die Abwehr unbegründeter Ansprüche gehört zur Leistung, auch vor Gericht. - „Ein kurzer Wechsel ohne Versicherung bleibt folgenlos." ✘ Falsch, fällt die Versicherung weg, hat die Behörde ein Gewerbeentziehungsverfahren einzuleiten. ## Häufige Fehler beim Abschluss - Bei 400.000 € bleiben, obwohl große Anlagen und hohe Rücklagen verwaltet werden - Einen prozentualen Selbstbehalt unterschätzen - Annehmen, die Vermögensschadenhaftpflicht zahle bei Veruntreuung - Beim Versichererwechsel eine Deckungslücke entstehen lassen und damit die Gewerbeberechtigung gefährden - Hausbetreuung und Winterdienst organisieren, ohne dass die Polizze das nennt - Bei Zurücklegung des Gewerbes keine Nachhaftung vereinbaren ## FAQ ### Wie hoch muss die Versicherungssumme für Immobilienverwalter sein? Nach § 117 Abs 7 GewO mindestens 400.000 Euro je Schadensfall. Höhere Summen sind zulässig und bei großen Beständen ratsam. ### Wie hoch darf der Selbstbehalt sein? Die Gewerbeordnung erlaubt einen Selbstbehalt von höchstens fünf Prozent. Viele Polizzen sehen stattdessen einen festen Betrag vor, das ist oft besser kalkulierbar. ### Was passiert, wenn die Versicherung wegfällt? Dann hat die Behörde ein Gewerbeentziehungsverfahren einzuleiten. Bei einem Wechsel muss der neue Vertrag deshalb nahtlos anschließen. ### Zahlt die Polizze, wenn eine Abrechnung angefochten wird? Entstehen den Eigentümern durch eine fehlerhafte Abrechnung Kosten, etwa für das Verfahren oder eine Neuberechnung durch Dritte, ist das ein typischer Vermögensschaden. Die eigene Korrekturarbeit wird nicht bezahlt. ### Ist Veruntreuung durch einen Mitarbeiter versichert? Nicht in der Vermögensschadenhaftpflicht. Dafür braucht es eine Vertrauensschadenversicherung, die vorsätzliche Handlungen von Mitarbeitern und je nach Vertrag auch Betrug durch Dritte deckt. ### Brauche ich zusätzlich eine Betriebshaftpflicht? Ja, denn Personen- und Sachschäden sind in der Vermögensschadenhaftpflicht nicht versichert. Viele Versicherer bieten beides in einer Polizze an. ### Was bedeutet die Mindestrücklage für den Verwalter? Seit der WEG-Novelle 2022 liegt auf den Rücklagekonten mehr Geld, das der Verwalter betreut. Damit steigt das Risiko bei Fehlern und bei Veruntreuung, und die Versicherungssumme sollte dazu passen. ### Gilt die Polizze auch für meine Maklertätigkeit? Nur wenn sie beschrieben ist. Immobilientreuhänder, die verwalten und vermitteln, sollten beide Tätigkeiten ausdrücklich in der Polizze haben, auch die Mindestsummen sind unterschiedlich. ### Sind frühere Fehler beim Versichererwechsel gedeckt? Das regelt die Rückwärtsdeckung. Ohne sie kann ein Fehler aus der Zeit vor dem neuen Vertrag zwischen zwei Polizzen durchfallen. ### Warum über einen Makler? Weil die Unterschiede in Tätigkeitsbeschreibung, Selbstbehalt und Ausschlüssen liegen. Wir prüfen, ob Ihre Hausverwaltung so versichert ist, wie sie arbeitet, und stehen im Schadenfall an Ihrer Seite. ## Angebot anfordern Wir holen Angebote ein und melden uns mit einem Vergleich, kostenlos: Es zahlt der Versicherer. https://nammert.at/versicherungsmakler-hausverwalter.php#anfrage --- Ihr Makler: Norman Nammert, unter der Marke NAMMERT. Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO mit Sitz in Deutschland. Vermittlerregister D-C08Q-TOSD4-37. In Österreich tätig im Rahmen der Dienstleistungsfreiheit. Die NAMMERT Assekuradeur GmbH ist ein eigenes Unternehmen. Sie vermittelt Ihren Vertrag nicht. NAMMERT Assekuradeur GmbH, Karl-Marx-Straße 4, 15711 Königs Wusterhausen, +49 3375 29 12 77, info@nammert.com. Wikidata: Q141141479.