# Versicherungen für Bauträger, Projektentwickler und Bauherren im Gewerbe

> Ein Bauträger trägt das Risiko eines Bauherrn, eines Verkäufers und eines Koordinators gleichzeitig, und das für Jahre. Die Baugrube gefährdet das Nachbarhaus, ein Sturm wirft den Rohbau um, und nach der Übergabe streiten Käufer fünf Jahre lang um Mängel. Hier steht, welche Versicherung welchen Abschnitt eines Projekts trägt.

Quelle/Source: https://www.nammert.com/betriebsversicherung-bautraeger.php  
Stand: 2026-09-18

## Sind wir über die Versicherungen der Handwerker abgesichert?

Nur zum Teil. Die Betriebshaftpflicht eines Handwerkers deckt Schäden, die er Dritten zufügt, nicht Ihre eigene Haftung als Bauherr für die Baustelle und auch nicht Schäden am Bauwerk selbst. Setzt der Rohbauer den Kran falsch und die Wand fällt, braucht es Ihre Bauleistungsversicherung; verletzt sich ein Passant an der ungesicherten Baugrube, haften Sie als Bauherr neben dem Handwerker.

## Auf einen Blick

- **Pflicht:** Keine gesetzliche Versicherungspflicht; die Erlaubnis nach § 34c GewO und die MaBV verlangen aber Sicherheiten für Käufergelder, also Zahlung nach Baufortschritt oder eine Bürgschaft
- **Größtes Risiko:** Schäden am Nachbargrundstück und am eigenen Rohbau, dazu Mängelstreit nach der Übergabe
- **Grundschutz ab:** etwa 350 bis 600 Euro einmalig je Einfamilienhausprojekt für die Bauherrenhaftpflicht, bei laufenden Projekten als Jahresvertrag nach Bauvolumen
- **Berufsgenossenschaft:** VBG für reine Bauträger mit Büro; wer mit eigenen Leuten baut, gehört zur BG BAU
- **Oft vergessen:** Feuerrohbau: Der Rohbau ist gegen Brand nicht über die Bauleistung, sondern über eine eigene Gebäudeversicherung geschützt
- **WZ 2025:** 68.11 Kauf und Verkauf von eigenen Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, 68.12 Erschließung von Grundstücken; Bauträger

## Was in dieser Branche schiefgeht

- **Nachbar und Baugrube:** Setzungsrisse im Nachbarhaus durch Aushub oder Wasserhaltung, ein Kran schwenkt über fremdes Dach: Schäden am Nachbarn sind der Klassiker im Wohnungsbau.
- **Rohbau im Sturm:** Ein frisch gemauerter Giebel ohne Dachstuhl, ein Gewitter, ein eingestürzter Wandabschnitt. Die Bauleistung zahlt den Wiederaufbau.
- **Brand auf der Baustelle:** Dachdecker mit Brenner, Estrichtrockner, Baustrom: Feuer im Rohbau ist nicht in der Bauleistung enthalten und braucht eine Feuerrohbauversicherung.
- **Diebstahl eingebauter Teile:** Kupferleitungen, Heizkessel, Fenster: Was fest eingebaut ist, verschwindet nachts genauso wie Werkzeug.
- **Planung und Koordination:** Ein Fehler in der Planung oder eine falsche Baubeschreibung führt zu Minderung oder Rücktritt der Käufer, ohne dass etwas kaputtgeht.
- **Mängelstreit:** Nach der Übergabe haften Sie fünf Jahre für Mängel. Gutachter und Gerichtsverfahren gehören in dieser Branche fast zum Geschäft.

**Risiko-Radar** (Einschätzung im Vergleich zu anderen Branchen, 1 gering bis 5 hoch.): Haftung 5, Feuer und Wasser 5, Diebstahl 3, Cyber 3, Ausfall 3, Gesundheit 2

## Welche Versicherungen Sie brauchen

- **Betriebshaftpflicht** (Unverzichtbar): Als Bauträgerhaftpflicht deckt sie Ihre Haftung als Bauherr für Baustelle, Nachbargrundstücke und Passanten über alle Projekte. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-betriebshaftpflicht.php
- **Bauleistung** (Unverzichtbar): Ersetzt Schäden am entstehenden Bauwerk durch Sturm, Starkregen, Vandalismus, Diebstahl eingebauter Teile und Baufehler bis zur Übergabe. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-bauleistung.php
- **Gewerbegebäude** (Unverzichtbar): Als Feuerrohbauversicherung schützt sie den Rohbau gegen Brand und geht bei Fertigstellung in die Gebäudeversicherung der Käufer oder der WEG über. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-gewerbegebaeude.php
- **Berufshaftpflicht** (Dringend empfohlen): Deckt Vermögensschäden aus Planung, Baubeschreibung und Koordination, wenn Sie selbst planen oder planen lassen und koordinieren. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-berufshaftpflicht.php
- **Firmenrechtsschutz** (Dringend empfohlen): Für Streit mit Käufern, Handwerkern und Behörden; Baurecht ist bei vielen Tarifen nur eingeschränkt versicherbar, das muss vorab geklärt sein. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-firmenrechtsschutz.php
- **D&O-Versicherung** (Sinnvoll je nach Betrieb): Für Geschäftsführer einer Projekt-GmbH, die für Fehler bei Finanzierung und Vertragsgestaltung persönlich haften können. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-d-und-o.php
- **Cyberversicherung** (Sinnvoll je nach Betrieb): Für gefälschte Rechnungen und Zahlungsanweisungen, mit denen Betrüger Abschlagszahlungen umleiten. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-cyber.php

## Was es kostet: Beispielpreise

Bei einzelnen Projekten zahlen Sie meist einen Einmalbeitrag je Bauvorhaben, der sich nach Bausumme und Bauart richtet. Wer laufend baut, bekommt einen Jahresvertrag, der nach dem Bauvolumen abgerechnet wird.

| Versicherung | Beispiel | Richtwert |
| --- | --- | --- |
| Betriebshaftpflicht | Bauherrenhaftpflicht für ein Haus mit 500.000 Euro Bausumme | etwa 350 bis 450 Euro einmalig |
| Betriebshaftpflicht | Bauherrenhaftpflicht bei 800.000 Euro Bausumme | etwa 580 bis 750 Euro einmalig |
| Bauleistung | Einzelobjekt mit 500.000 Euro Bausumme, 500 Euro Selbstbeteiligung | etwa 400 bis 700 Euro einmalig |
| Bauleistung | Mehrfamilienhaus mit 3 Mio. Euro Bausumme | etwa 2.500 bis 5.500 Euro für die Bauzeit |
| Gewerbegebäude | Feuerrohbau für ein Mehrfamilienhaus, 3 Mio. Euro Neuwert | oft 0 Euro für bis zu 12 Monate, wenn danach die Gebäudeversicherung beim selben Versicherer folgt |

Zum Vergleich: Bauherrenhaftpflicht und Bauleistung für ein Einfamilienhaus kosten zusammen etwa so viel wie ein einziges eingebautes Wohnzimmerfenster.

_Richtwerte ohne Versicherungsteuer, Stand September 2026. Die Einzelobjekte stammen aus öffentlich genannten Tarifbeispielen, die Werte für größere Projekte sind Richtwerte aus unserer Angebotspraxis. Jahresverträge rechnen wir nach Ihrem Bauvolumen._

- [transparent-beraten.de: Bauherrenhaftpflichtversicherung](https://www.transparent-beraten.de/bauherrenhaftpflichtversicherung/)
- [transparent-beraten.de: Bauleistungsversicherung](https://www.transparent-beraten.de/bauleistungsversicherung/)

## Unsere Vorschläge: drei Pakete

- **Projekt** (Einzelnes Haus oder kleines Projekt einer Projekt-GmbH): Betriebshaftpflicht, Bauleistung, Gewerbegebäude. Zusammen: etwa 800 bis 1.500 Euro einmalig je Einfamilienhaus
- **Bauträger** (Bauträger mit mehreren Projekten im Jahr und eigener Planung): Betriebshaftpflicht, Bauleistung, Gewerbegebäude, Berufshaftpflicht, Firmenrechtsschutz. Zusammen: Jahresvertrag, meist ab etwa 5.000 Euro nach Bauvolumen
- **Entwickler** (Projektentwickler mit mehreren Gesellschaften und großem Volumen): Betriebshaftpflicht, Bauleistung, Gewerbegebäude, Berufshaftpflicht, Firmenrechtsschutz, D&O-Versicherung, Cyberversicherung. Zusammen: individuell kalkuliert, meist fünfstellig im Jahr

## Der schlimmste Tag auf der Baustelle

Sechs Dinge, die Bauträgern wirklich passieren. Hier alle an einem einzigen Tag im Herbst. Tippen Sie sich durch den Tag und sehen Sie, wer zahlt.

- 06:45: Über Nacht wurden Kupferleitungen und zwei bereits montierte Wärmepumpen aus dem Rohbau gestohlen. (28.000 Euro, Zahlt: Bauleistung)
- 09:20: Im Nachbarhaus zeigen sich nach dem Aushub Setzungsrisse. Gutachter, Unterfangung, Sanierung. (65.000 Euro, Zahlt: Betriebshaftpflicht)
- 12:30: Ein Radfahrer stürzt über den ungesicherten Bauzaunfuß auf dem Gehweg. (9.000 Euro, Zahlt: Betriebshaftpflicht)
- 15:10: Beim Abdichten fängt die Dämmung Feuer, der Dachstuhl brennt aus. (180.000 Euro, Zahlt: Gewerbegebäude)
- 17:00: Ein Käufer verlangt Minderung, weil die Baubeschreibung eine größere Terrasse versprach als genehmigt. (24.000 Euro, Zahlt: Berufshaftpflicht)
- 19:30: Ein Orkantief drückt eine frisch gemauerte Giebelwand ein. (32.000 Euro, Zahlt: Bauleistung)

**Schaden bis jetzt:** 338.000 Euro

## Konkrete Tipps vom Makler

- Schließen Sie Bauleistung und Feuerrohbau vor dem ersten Spatenstich ab, nicht erst beim Richtfest.
- Wählen Sie für die Bauträgerhaftpflicht mindestens 5 Millionen Euro, bei innerstädtischen Projekten mit Nachbarbebauung eher 10 Millionen.
- Lassen Sie ein Beweissicherungsgutachten der Nachbargebäude vor Baubeginn erstellen. Es entscheidet später, welche Risse wirklich neu sind.
- Prüfen Sie, ob Diebstahl fest eingebauter Teile und Schäden durch unbekannte Täter in der Bauleistung eingeschlossen sind.
- Fordern Sie von allen Gewerken den Nachweis ihrer Betriebshaftpflicht mit ausreichender Summe, bevor sie auf die Baustelle kommen.
- Verlangen Sie bei geänderten Kontodaten von Lieferanten immer eine telefonische Bestätigung, Rechnungsbetrug trifft Bauträger besonders oft.

## Warum NAMMERT für Ihren Betrieb

- **Wir denken in Projekten:** Jedes Bauvorhaben braucht andere Summen und Laufzeiten. Als Makler stimmen wir Haftpflicht, Bauleistung und Feuerrohbau je Projekt ab und holen Angebote mehrerer Versicherer ein.
- **Wir kennen große Sachschäden:** In der Bootsversicherung regulieren wir Schäden selbst, auch Totalverluste. Nach einem Brand im Rohbau wissen wir, wie man Wiederaufbau und Gutachten mit dem Versicherer verhandelt.
- **Übergabe ohne Lücke:** Wir sorgen dafür, dass der Feuerrohbau nahtlos in die Gebäudeversicherung der Käufer oder der WEG übergeht, und bieten auch diese an.
- **Ein Familienbetrieb seit 1989:** Projekte laufen über Jahre, wir auch. Sie haben feste Ansprechpartner, und die Vergütung zahlt der Versicherer.

## FAQ

### Brauchen Bauträger eine Pflichtversicherung?

Nein, eine gesetzliche Versicherungspflicht gibt es nicht. Die MaBV schützt die Käufer über Zahlung nach Baufortschritt oder eine Bürgschaft. Ohne Haftpflicht und Bauleistung trägt der Bauträger das volle Risiko selbst.

### Was ist der Unterschied zwischen Bauherrenhaftpflicht und Bauleistung?

Die Haftpflicht zahlt, wenn Dritte zu Schaden kommen, etwa Nachbarn oder Passanten. Die Bauleistung zahlt für Schäden am eigenen Bauwerk bis zur Abnahme.

### Ist der Rohbau gegen Feuer versichert?

Nicht über die Bauleistung. Dafür gibt es die Feuerrohbauversicherung, die bei vielen Versicherern bis zu zwölf Monate beitragsfrei ist, wenn danach die Gebäudeversicherung folgt.

### Deckt die Versicherung Mängel nach der Übergabe?

Nein, Nachbesserung eigener Mängel ist kein versicherter Schaden. Versichert sind Folgeschäden an anderen Sachen und Personen. Ein Rechtsschutz hilft im Streit, sofern Baurecht eingeschlossen ist.

### Was kostet die Versicherung für ein Bauprojekt?

Für ein Einfamilienhaus mit 500.000 Euro Bausumme liegen Bauherrenhaftpflicht und Bauleistung zusammen bei etwa 750 bis 1.150 Euro einmalig. Größere Projekte werden nach Bausumme gerechnet.

### Wer haftet, wenn ein Handwerker das Nachbarhaus beschädigt?

Zuerst der Handwerker mit seiner Betriebshaftpflicht. Als Bauherr können Sie aber mithaften, etwa wegen fehlender Überwachung. Dann greift Ihre Bauträgerhaftpflicht.

## Angebot anfordern

Wir holen Angebote ein und melden uns mit einem Vergleich. Kostenlos und ohne Verpflichtung, die Vergütung zahlt der Versicherer. https://www.nammert.com/betriebsversicherung-bautraeger.php#anfrage

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NAMMERT Assekuradeur GmbH, Versicherungsmakler mit Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO, Vermittlerregister D-C08Q-TOSD4-37. Bei Boots- und Yachtversicherungen sind wir Assekuradeur und nicht Makler.

NAMMERT Assekuradeur GmbH, Karl-Marx-Straße 4, 15711 Königs Wusterhausen, +49 3375 29 12 77, info@nammert.com. Wikidata: Q141141479.