# Versicherungen für Vermieter von Wohnungen, Häusern und Gewerbeflächen

> Ein vermietetes Haus ist für die meisten Eigentümer der größte Vermögenswert, und es steht jeden Tag unter fremder Nutzung. Ein Rohrbruch im dritten Stock, Glatteis vor der Tür, ein Mieter, der nicht mehr zahlt: Das sind die Fälle, die Vermieter wirklich treffen. Einen Teil der Beiträge dürfen Sie über die Nebenkosten umlegen.

Quelle/Source: https://www.nammert.com/betriebsversicherung-vermieter.php  
Stand: 2026-09-18

## Darf ich die Versicherungsbeiträge auf die Mieter umlegen?

Ja, zum großen Teil. Nach der Betriebskostenverordnung sind die Beiträge für Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes umlagefähig, also Gebäudeversicherung mit Elementar, Glas und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist. Nicht umlegen dürfen Sie Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung, die schützen nur Sie.

## Auf einen Blick

- **Pflicht:** Keine gesetzliche Pflichtversicherung für Vermieter; Banken verlangen bei Finanzierung aber fast immer eine Gebäudeversicherung, und Heizöltanks machen eine Gewässerschadenhaftpflicht dringend nötig
- **Größtes Risiko:** Leitungswasser, Feuer und Starkregen am Gebäude, dazu der Mietausfall während der Sanierung
- **Grundschutz ab:** etwa 35 bis 70 Euro im Jahr für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eines kleinen Mehrfamilienhauses
- **Berufsgenossenschaft:** VBG, sobald Sie Hausmeister, Reinigungskräfte oder Minijobber für das Haus beschäftigen
- **Oft vergessen:** Elementarschäden: Starkregen und Rückstau sind in der normalen Gebäudeversicherung nicht enthalten
- **WZ 2025:** 68.20 Vermietung, Verpachtung von eigenen oder geleasten Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen

## Was in dieser Branche schiefgeht

- **Leitungswasser:** Der häufigste Gebäudeschaden: ein geplatztes Rohr in der Wand, eine undichte Dusche, eine Frostnacht in der leeren Wohnung.
- **Starkregen und Rückstau:** Wasser drückt durch den Kanal in den Keller oder läuft über die Terrasse ins Erdgeschoss. Das ist ein Elementarschaden und nicht automatisch versichert.
- **Verkehrssicherung:** Glatteis auf dem Gehweg, ein loser Dachziegel, ein morscher Baum im Hof: Der Eigentümer haftet, auch wenn er den Winterdienst übertragen hat und nicht kontrolliert.
- **Mietausfall nach Schaden:** Nach einem Brand ist die Wohnung monatelang unbewohnbar. Die Miete fällt weg, der Kredit läuft weiter.
- **Zahlungsunfähige Mieter:** Räumungsklage, Anwalt, Gerichtsvollzieher: Bis eine Wohnung geräumt ist, vergehen oft viele Monate ohne Miete.
- **Heizöl und Technik:** Ein undichter Öltank verseucht das Grundwasser, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach fällt nach Überspannung aus.

**Risiko-Radar** (Einschätzung im Vergleich zu anderen Branchen, 1 gering bis 5 hoch.): Haftung 3, Feuer und Wasser 5, Diebstahl 1, Cyber 1, Ausfall 3, Gesundheit 1

## Welche Versicherungen Sie brauchen

- **Wohngebäude** (Unverzichtbar): Ersetzt das Gebäude nach Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel zum gleitenden Neuwert und zahlt Mietausfall, wenn er eingeschlossen ist. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-wohngebaeude.php
- **Betriebshaftpflicht** (Unverzichtbar): Als Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt sie Stürze auf Gehweg und Treppe und Schäden durch herabfallende Teile; die private Haftpflicht gilt dafür nur bei kleinen, selbst bewohnten Objekten. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-betriebshaftpflicht.php
- **Elementarschaden** (Dringend empfohlen): Schließt Starkregen, Rückstau, Überschwemmung und Erdrutsch ein, die inzwischen überall vorkommen. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-elementarschaden.php
- **Rechtsschutz** (Dringend empfohlen): Ein Vermieterrechtsschutz zahlt Anwalt und Gericht bei Mietrückstand, Räumung und Streit um Nebenkosten. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-rechtsschutz.php
- **Gewerbegebäude** (Dringend empfohlen): Für Läden, Büros und Praxen im Haus, die in der Wohngebäudeversicherung oft nur bis zu einem geringen Anteil mitversichert sind. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-gewerbegebaeude.php
- **Photovoltaik** (Sinnvoll je nach Betrieb): Für die Anlage auf dem Dach gegen Kurzschluss, Überspannung, Marderbiss und Ertragsausfall. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-photovoltaik.php

## Was es kostet: Beispielpreise

Den Hauptteil macht die Gebäudeversicherung aus. Sie richtet sich nach Wohnfläche, Bauart, Baujahr, Lage und Schadenhistorie; die Haftpflicht dagegen ist günstig. Mietausfall bei zahlungsunfähigen Mietern wird meist zusammen mit einem Vermieterrechtsschutz angeboten.

| Versicherung | Beispiel | Richtwert |
| --- | --- | --- |
| Betriebshaftpflicht | Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für ein Haus mit zwei Wohnungen, 5 Mio. Euro Deckung | etwa 35 bis 70 Euro im Jahr |
| Wohngebäude | Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 500 Quadratmetern, mit Elementarschäden und Glas | etwa 900 bis 1.600 Euro im Jahr |
| Gewerbegebäude | Wohn- und Geschäftshaus mit Laden, Wert rund 570.000 Euro, mit Elementarschäden | etwa 850 bis 1.500 Euro im Jahr |
| Rechtsschutz | Vermieterrechtsschutz mit Mietausfallschutz für eine Wohnung, 6 Monate | etwa 200 bis 260 Euro im Jahr |
| Rechtsschutz | Vermieterrechtsschutz mit Mietausfallschutz für fünf Wohnungen | etwa 1.000 bis 1.350 Euro im Jahr |

Zum Vergleich: Gebäudeversicherung und Haftpflicht für ein Haus mit sechs Wohnungen kosten im Jahr ungefähr so viel wie zwei Monatsmieten einer dieser Wohnungen, und der größte Teil davon ist umlagefähig.

_Richtwerte ohne Versicherungsteuer, Stand September 2026, aus öffentlich genannten Tarifbeispielen von Vergleichsportalen und unserer Angebotspraxis. Gebäudebeiträge hängen stark von Postleitzahl und Baujahr ab._

- [transparent-beraten.de: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht](https://www.transparent-beraten.de/haus-und-grundbesitzerhaftpflichtversicherung/)
- [transparent-beraten.de: Gebäudeversicherung für Mehrfamilienhäuser](https://www.transparent-beraten.de/gebaeudeversicherung/gebaeudetypen/mehrfamilienhaus/)
- [transparent-beraten.de: Mietausfallversicherung](https://www.transparent-beraten.de/mietausfallversicherung/)
- [transparent-beraten.de: Gebäudeversicherung Gewerbe](https://www.transparent-beraten.de/gebaeudeversicherung/gebaeudetypen/gewerbe/)

## Unsere Vorschläge: drei Pakete

- **Wohnung** (Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung; das Gebäude versichert die WEG): Betriebshaftpflicht, Rechtsschutz. Zusammen: etwa 230 bis 330 Euro im Jahr
- **Haus** (Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit bis zu sechs Wohnungen): Wohngebäude, Elementarschaden, Betriebshaftpflicht, Rechtsschutz. Zusammen: etwa 1.300 bis 2.600 Euro im Jahr
- **Bestand** (Vermieter mehrerer Häuser mit Läden und Photovoltaik): Wohngebäude, Elementarschaden, Gewerbegebäude, Betriebshaftpflicht, Rechtsschutz, Photovoltaik. Zusammen: ab etwa 3.500 Euro im Jahr, nach Objektzahl

## Der schlimmste Tag als Vermieter

Sechs Dinge, die Vermietern wirklich passieren. Hier alle an einem einzigen Januartag. Tippen Sie sich durch den Tag und sehen Sie, wer zahlt.

- 06:30: In der leerstehenden Dachwohnung ist über Nacht ein Heizungsrohr eingefroren und geplatzt. Wasser läuft durch zwei Etagen. (38.000 Euro, Zahlt: Wohngebäude)
- 07:50: Ein Postbote rutscht auf dem nicht gestreuten Gehweg aus und bricht sich den Oberschenkel. (22.000 Euro, Zahlt: Betriebshaftpflicht)
- 10:00: Zwei Wohnungen sind bis zur Trocknung vier Monate unbewohnbar, die Miete fällt aus. (7.600 Euro, Zahlt: Wohngebäude)
- 13:15: Ein Mieter zahlt seit fünf Monaten nicht. Anwalt, Räumungsklage und Gerichtsvollzieher. (6.800 Euro, Zahlt: Rechtsschutz)
- 16:40: Tauwetter und Starkregen: Rückstau aus dem Kanal setzt den Keller 30 Zentimeter unter Wasser. (16.000 Euro, Zahlt: Elementarschaden)
- 21:10: Überspannung nach einem Blitz: Wechselrichter der Photovoltaikanlage defekt, dazu drei Wochen Ertragsausfall. (3.200 Euro, Zahlt: Photovoltaik)

**Schaden bis jetzt:** 93.600 Euro

## Konkrete Tipps vom Makler

- Versichern Sie das Gebäude zum gleitenden Neuwert. Eine alte Wohnflächen- oder Summenangabe führt schnell zur Unterversicherung.
- Schließen Sie Mietausfall nach einem versicherten Schaden für mindestens 12, besser 24 Monate ein.
- Nehmen Sie Elementarschäden und eine Rückstauklappe zusammen: Viele Versicherer verlangen die Klappe als Obliegenheit.
- Melden Sie Leerstand dem Versicherer und halten Sie leere Wohnungen im Winter beheizt, sonst droht eine Kürzung bei Frostschäden.
- Prüfen Sie Gewerbeanteile im Haus. Eine Gaststätte oder Werkstatt im Erdgeschoss verändert das Risiko und muss angezeigt werden.
- Legen Sie die umlagefähigen Beiträge in der Nebenkostenabrechnung offen, aber nie Rechtsschutz und Mietausfall.

## Warum NAMMERT für Ihren Betrieb

- **Wir vergleichen Gebäudetarife:** Bei Gebäuden liegen Angebote für dasselbe Haus oft hunderte Euro auseinander, bei ähnlichen Bedingungen. Als Makler holen wir mehrere ein und prüfen Summe und Ausschlüsse.
- **Wir kennen Schadenregulierung:** In der Bootsversicherung regulieren wir Schäden selbst. Wenn nach einem Wasserschaden über Neuwert, Trocknung und Mietausfall verhandelt wird, stehen wir an Ihrer Seite.
- **Privat und Vermietung zusammen:** Eigenes Haus, vermietete Wohnungen, Photovoltaik und Rechtsschutz liegen bei uns in einer Hand, ohne Lücken zwischen den Verträgen.
- **Kostenlos und persönlich:** Die Vergütung zahlt der Versicherer. Sie sprechen mit einem Familienbetrieb, der seit 1989 wie viele private Vermieter in langen Zeiträumen denkt.

## FAQ

### Muss ich als Vermieter eine Gebäudeversicherung haben?

Gesetzlich nicht, aber jede finanzierende Bank verlangt sie, und ohne sie trägt ein Brand das ganze Vermögen. Sie gehört zum Grundschutz jedes Vermieters.

### Reicht meine Privathaftpflicht für die vermietete Wohnung?

Für eine vermietete Eigentumswohnung oft ja, prüfen Sie das in den Bedingungen. Für ein vermietetes Haus brauchen Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

### Welche Versicherungen darf ich auf Mieter umlegen?

Gebäudeversicherung, Elementar, Glas und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Rechtsschutz und Mietausfall bei Zahlungsverzug nicht.

### Zahlt die Versicherung, wenn der Mieter nicht zahlt?

Die Gebäudeversicherung nicht, sie deckt nur Mietausfall nach einem Sachschaden. Für Zahlungsverzug gibt es Mietausfallschutz, meist zusammen mit einem Vermieterrechtsschutz.

### Was kostet die Versicherung für ein Mehrfamilienhaus?

Für ein Haus mit sechs Wohnungen liegt die Gebäudeversicherung mit Elementar meist zwischen 900 und 1.600 Euro, die Haftpflicht bei 35 bis 70 Euro im Jahr. Der Ort entscheidet mit.

### Wer haftet, wenn der Mieter den Winterdienst nicht macht?

Sie bleiben verantwortlich, ihn zu kontrollieren. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Sie, wenn trotzdem jemand stürzt und Ansprüche an Sie stellt.

## Angebot anfordern

Wir holen Angebote ein und melden uns mit einem Vergleich. Kostenlos und ohne Verpflichtung, die Vergütung zahlt der Versicherer. https://www.nammert.com/betriebsversicherung-vermieter.php#anfrage

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NAMMERT Assekuradeur GmbH, Versicherungsmakler mit Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO, Vermittlerregister D-C08Q-TOSD4-37. Bei Boots- und Yachtversicherungen sind wir Assekuradeur und nicht Makler.

NAMMERT Assekuradeur GmbH, Karl-Marx-Straße 4, 15711 Königs Wusterhausen, +49 3375 29 12 77, info@nammert.com. Wikidata: Q141141479.