# Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: wenn Ihr Haus oder Grundstück jemanden verletzt > Wer ein Haus vermietet oder ein Grundstück besitzt, auf dem er nicht selbst wohnt, haftet für Gefahren, die davon ausgehen: den losen Dachziegel, den vereisten Gehweg, den morschen Baum. Die Privathaftpflicht deckt meist nur das selbst bewohnte Haus. Für alles Übrige gibt es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Quelle/Source: https://www.nammert.com/versicherungsmakler-haus-grundbesitzer.php Stand: 2026-10-31 ## Brauche ich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, wenn ich im eigenen Haus wohne? Meist nicht. Bewohnen Sie ein Einfamilienhaus selbst, ist die Haftung als Eigentümer in der Privathaftpflicht in der Regel eingeschlossen, oft auch eine vermietete Einliegerwohnung. Eine eigene Police brauchen Sie für ein vermietetes Haus, ein Mehrfamilienhaus, ein Haus, das Sie nicht selbst bewohnen, und für ein unbebautes Grundstück. Was Ihr Tarif einschließt, steht in den Bedingungen Ihrer Privathaftpflicht. ## Auf einen Blick - **Gesetzliche Pflicht:** nein - **Rechtsgrundlage:** § 823 BGB (Verkehrssicherungspflicht), § 836 BGB (Gebäude) - **Deckungssumme:** mindestens 10 Mio. € pauschal, Empfehlung von Finanztest - **Richtwert Mehrfamilienhaus:** ab rund 43 € im Jahr, laut Finanztest 5/2024 - **Beitragsgrundlage:** meist die Jahresbruttomiete, bei Grundstücken die Fläche ## Verkehrssicherungspflicht: wofür Sie als Eigentümer geradestehen Wer ein Grundstück für andere zugänglich macht, muss es so sichern, dass niemand zu Schaden kommt. Die Gerichte leiten diese Verkehrssicherungspflicht aus § 823 BGB ab. Dazu gehören Räumen und Streuen im Winter, sichere Treppen und Geländer, eine funktionierende Beleuchtung und die regelmäßige Kontrolle der Bäume auf dem Grundstück. Für Gebäude geht § 836 BGB noch weiter: Stürzt ein Gebäude ein oder lösen sich Teile davon, etwa ein Dachziegel oder ein Stück Fassade, vermutet das Gesetz ein Verschulden des Besitzers. Sie müssen dann beweisen, dass Sie das Haus ordentlich unterhalten und kontrolliert haben. Gelingt das nicht, zahlen Sie. ## Abgrenzung: was die Privathaftpflicht schon mitnimmt Die Privathaftpflicht schließt in der Regel das selbst bewohnte Ein- oder Zweifamilienhaus ein, viele Tarife auch eine vermietete Einliegerwohnung und eine vermietete Eigentumswohnung. Ein ganzes vermietetes Haus, ein Mehrfamilienhaus, ein Ferienhaus zur Vermietung und ein unbebautes Grundstück fallen meist heraus. Die Grenzen ziehen die Versicherer unterschiedlich, deshalb lohnt der Blick in die eigenen Bedingungen. Bei Eigentumswohnungen trägt die Gemeinschaft der Eigentümer die Pflichten für Dach, Treppenhaus und Außenanlagen. Dafür schließt die Verwaltung eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für das Gemeinschaftseigentum ab. Als einzelner Eigentümer brauchen Sie dann nur Schutz für Ihre Wohnung, den die Privathaftpflicht häufig bietet. ## Winterdienst an Mieter übertragen: die Pflicht bleibt teilweise bei Ihnen Viele Vermieter übertragen Räumen und Streuen per Mietvertrag oder Hausordnung auf die Mieter oder einen Hausmeisterdienst. Das ist erlaubt, entlastet aber nicht vollständig. Als Eigentümer bleiben Sie verpflichtet zu kontrollieren, ob tatsächlich geräumt wird. Stürzt ein Passant, wird geprüft, ob Sie diese Kontrolle versäumt haben. Hier zeigt sich der zweite Wert der Versicherung: Sie wehrt unberechtigte Forderungen ab und übernimmt dafür Anwalts- und Gerichtskosten. Bei Personenschäden, die oft erst Jahre später abgerechnet werden, ist das genauso wichtig wie die Zahlung selbst. ## Was versichert ist - Personen-, Sach- und Vermögensfolgeschäden, die vom versicherten Haus oder Grundstück ausgehen - Abwehr unberechtigter Ansprüche, auch vor Gericht - Verletzung der Räum- und Streupflicht, auch wenn sie auf Dritte übertragen wurde - Herabfallende Dachziegel, Fassadenteile, Schnee und Eis vom Dach - Umstürzende Bäume und herabfallende Äste - Ansprüche von Mietern wegen Personenschäden im Haus - Kleinere Bau- und Renovierungsarbeiten bis zu einer im Vertrag genannten Bausumme - Abwasser- und Rückstauschäden bei Dritten, je nach Tarif - Haftpflicht als Betreiber einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, je nach Tarif ## Was nicht versichert ist - Schäden am eigenen Gebäude, dafür gibt es die Wohngebäudeversicherung - Gewässerschäden durch einen Heizöltank, dafür braucht es eine Gewässerschadenhaftpflicht - Größere Bauvorhaben über der vereinbarten Bausumme, dafür gibt es die Bauherrenhaftpflicht - Gewerblich genutzte Teile, wenn sie nicht ausdrücklich angemeldet sind - Mietausfall und Streit mit Mietern um Miete oder Nebenkosten - Vorsätzlich herbeigeführte Schäden ## Wer sie braucht - Vermieter eines Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhauses - Eigentümer eines Hauses, das sie nicht selbst bewohnen, auch bei Leerstand - Eigentümer unbebauter Grundstücke, Gärten und Freizeitgrundstücke - Eigentümergemeinschaften für das Gemeinschaftseigentum - Erben eines Hauses, bis über Verkauf oder Vermietung entschieden ist ## Wer sie nicht braucht - Wer sein Einfamilienhaus selbst bewohnt und eine Privathaftpflicht hat, die das Haus einschließt - Eigentümer einer einzelnen vermieteten Wohnung, wenn die Privathaftpflicht sie mitversichert ## Was sie kostet Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehört zu den günstigen Versicherungen, die Preisunterschiede zwischen den Anbietern sind aber groß. Im Test von Finanztest kostete derselbe Schutz für ein Mehrfamilienhaus beim teuersten Anbieter ein Vielfaches des günstigsten. | Beispiel | Richtwert | | --- | --- | | Mehrfamilienhaus, günstige gute Tarife | ab rund 43 € im Jahr | | Mehrfamilienhaus, teure Tarife | bis zum Achtfachen davon | **Wovon der Beitrag abhängt:** - Jahresbruttomiete oder Zahl der Wohneinheiten - Art des Objekts: Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus, Grundstück - Gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten - Größe unbebauter Grundstücke - Deckungssumme und Selbstbeteiligung - Einschlüsse wie Abwasser, Photovoltaik, Bausumme _Angaben aus dem Test der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht in Finanztest 5/2024 mit 72 Tarifen von 32 Anbietern. Ihr Beitrag steht erst im Angebot fest._ ## Die Tariflinien am Markt - **Grundschutz:** Deckungssumme unter 10 Mio. €, Abwasser und Photovoltaik nicht oder knapp eingeschlossen, niedrige Bausumme. Reicht für ein kleines Haus ohne Besonderheiten nur knapp. - **Komfort:** Mindestens 10 Mio. € pauschal, Abwasserschäden, Photovoltaik und höhere Bausumme eingeschlossen. Für die meisten Vermieter passend. - **Premium:** Höhere Summen, Mietsachschäden und Vermögensschäden erweitert, kleine Öltanks oder Heizöl in Kleingebinden mitversichert, Gewerbeeinheiten anmeldbar. Für größere Bestände und gemischt genutzte Häuser. ## Woran Sie einen guten Tarif erkennen | Kriterium | Mindeststandard | Starker Tarif | Warum das zählt | | --- | --- | --- | --- | | Deckungssumme | unter 10 Mio. € pauschal | mindestens 10 Mio. € pauschal | Ein schwerer Sturz mit bleibenden Folgen kann Millionen kosten. | | Übertragene Räumpflicht | nur eigene Räumpflicht | auch bei Übertragung auf Mieter oder Dienst | Ihre Kontrollpflicht bleibt bestehen und ist der häufigste Streitpunkt. | | Bauarbeiten am Objekt | kleine Bausumme | hohe Bausumme, Abbruch- und Grabarbeiten eingeschlossen | Renovierungen sind sonst schnell nicht mehr versichert. | | Abwasser und Rückstau | ausgeschlossen oder eng begrenzt | eingeschlossen | Verstopfte Leitungen schädigen oft die Nachbarn. | | Photovoltaik | nicht genannt | Betreiberhaftpflicht und Einspeisung eingeschlossen | Die Anlage auf dem Dach ist ein eigenes Haftungsrisiko. | | Leerstand | nur kurz | ohne zeitliche Grenze | Häuser stehen zwischen zwei Mietern oder im Erbfall oft lange leer. | | Unbebaute Grundstücke | gesondert zu versichern | bis zu einer Fläche beitragsfrei mitversichert | Ein Garten- oder Waldstück wird oft vergessen. | | Forderungsausfall | nicht eingeschlossen | eingeschlossen | Schädigt ein zahlungsunfähiger Dritter Ihr Haus, bleiben Sie sonst auf den Kosten sitzen. | ## Anbieter im Überblick Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bieten fast alle Sachversicherer an, oft als Baustein neben der Wohngebäudeversicherung. Direktversicherer, die nicht mit Maklern arbeiten, nennen wir mit, damit Sie den Markt kennen. - **Haftpflichtkasse**: auf Haftpflicht spezialisierter Versicherungsverein, Maklervertrieb - **VHV**: Maklerversicherer aus Hannover mit großem Haftpflichtgeschäft - **Die Bayerische**: Makler und Direktvertrieb, eigener Hausbesitzertarif - **InterRisk**: Teil der Vienna Insurance Group, überwiegend Maklervertrieb - **Allianz**: Vertreter und Makler - **AXA**: Vertreter und Makler - **R+V**: Versicherer der Volks- und Raiffeisenbanken - **Gothaer**: Vertreter und Makler - **HUK-COBURG**: eigener Vertrieb, arbeitet nicht mit Maklern - **Ammerländer**: Versicherungsverein aus Niedersachsen, Maklervertrieb 127 Versicherer unter deutscher Bundesaufsicht haben die Erlaubnis für diese Sparte. (Allgemeine Haftpflicht). Quelle: BaFin-Unternehmensdatenbank, Stand 2026-09-18; ohne EU-Versicherer ohne Sitz hier. ## Typische Schäden und wer zahlt - **Dachziegel trifft parkendes Auto** (meist vierstellig): Nach § 836 BGB müssen Sie beweisen, dass Sie das Dach ordentlich unterhalten haben. Die Versicherung zahlt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab. - **Passant stürzt auf vereistem Gehweg** (fünfstellig, mit Dauerfolgen mehr): Der häufigste Schaden für Hausbesitzer. Auch wenn der Winterdienst übertragen war, prüft das Gericht Ihre Kontrollpflicht. - **Baum stürzt auf Nachbars Carport** (vier- bis fünfstellig): Haben Sie den Baum nicht regelmäßig kontrolliert, haften Sie. Bei einem gesunden Baum im Orkan wehrt die Versicherung die Forderung ab. - **Rückstau flutet Keller des Nachbarn** (vier- bis fünfstellig): Abwasserschäden sind im Grundschutz oft ausgeschlossen oder eng begrenzt. Gute Tarife schließen sie ein. - **Heizöltank leckt ins Erdreich** (fünf- bis sechsstellig): Für den Tank braucht es eine eigene Gewässerschadenhaftpflicht. Manche starken Tarife decken nur kleine Mengen in Kanistern. - **Sturm reißt eigene Fassade auf** (je nach Haus vier- bis fünfstellig): Die Haftpflicht zahlt nur für Schäden an anderen. Die eigene Fassade deckt die Wohngebäudeversicherung. ## Mythos oder Wahrheit - „Wer sein Einfamilienhaus selbst bewohnt, braucht meist keine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht." ✔ Stimmt: Die Privathaftpflicht schließt das selbst bewohnte Haus in der Regel ein. Eine eigene Police brauchen Vermieter, Eigentümer nicht bewohnter Häuser und von Grundstücken. - „Steht der Winterdienst im Mietvertrag, hafte ich als Eigentümer nie." ✘ Falsch: Sie bleiben verpflichtet zu kontrollieren, ob geräumt und gestreut wird. Versäumen Sie das, haften Sie neben dem Mieter. - „Auf einem unbebauten Grundstück kann nichts passieren." ✘ Falsch: Bäume, Gruben, lose Zäune und spielende Kinder machen auch eine Wiese zum Haftungsrisiko. Die Absicherung kostet wenig. - „Fällt mein Dachziegel auf ein fremdes Auto, zahlt die Wohngebäudeversicherung." ✘ Nein: Die Wohngebäudeversicherung ersetzt Schäden am eigenen Haus. Den Schaden am fremden Auto zahlt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder bei selbst bewohnten Häusern die Privathaftpflicht. - „Der Beitrag richtet sich bei vermieteten Häusern oft nach der Jahresmiete." ✔ Stimmt: Viele Versicherer rechnen mit der Jahresbruttomiete, weil sie die Größe des Hauses gut abbildet. Steigt die Miete deutlich, sollten Sie das melden. ## Häufige Fehler beim Abschluss - Das vermietete Haus in der eigenen Privathaftpflicht vermuten - Das geerbte oder leer stehende Haus nicht versichern - Das unbebaute Grundstück vergessen - Annehmen, mit der Übertragung des Winterdienstes sei die Haftung erledigt - Den Heizöltank nicht gesondert gegen Gewässerschäden versichern - Eine Mieterhöhung oder neue Gewerbeeinheit nicht melden ## FAQ ### Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Pflicht? Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht. Weil Sie als Eigentümer aber ohne Obergrenze für Schäden haften, die von Haus und Grundstück ausgehen, ist sie für jeden Vermieter dringend zu empfehlen. ### Was kostet eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht? Finanztest fand 2024 gute Tarife für ein Mehrfamilienhaus ab rund 43 Euro im Jahr. Teure Anbieter verlangten für vergleichbaren Schutz ein Vielfaches. Maßgeblich sind meist die Jahresbruttomiete und die Art des Objekts. ### Reicht meine Privathaftpflicht für die vermietete Einliegerwohnung? In vielen Tarifen ja, wenn Sie selbst im Haus wohnen. Manche Versicherer begrenzen das auf eine Wohnung oder verlangen einen Zuschlag. Ein Blick in die Bedingungen klärt es. ### Wer haftet, wenn der Mieter nicht streut? Zunächst der Mieter, wenn ihm der Winterdienst wirksam übertragen wurde. Sie als Eigentümer haften daneben, wenn Sie nicht kontrolliert haben, ob er die Pflicht erfüllt. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt diese Restpflicht ab. ### Brauche ich sie auch für ein unbebautes Grundstück? Ja, wenn Ihre Privathaftpflicht es nicht einschließt. Auch auf einem Grundstück ohne Haus können Bäume umstürzen oder Besucher in Löcher treten. Manche Tarife versichern Grundstücke bis zu einer bestimmten Fläche ohne Aufpreis mit. ### Zahlt sie Schäden an meinem eigenen Haus? Nein. Die Haftpflicht zahlt nur, wenn andere geschädigt werden. Schäden am eigenen Gebäude durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser deckt die Wohngebäudeversicherung. ### Ist der Öltank mitversichert? In der Regel nicht. Läuft Heizöl aus und verschmutzt Boden oder Grundwasser, braucht es eine eigene Gewässerschadenhaftpflicht für die Anlage. Manche Tarife schließen nur kleine Mengen in Kanistern ein. ### Was gilt, wenn ich das Haus geerbt habe? Mit dem Erbfall gehen die Pflichten als Eigentümer auf Sie über, auch wenn Sie dort nicht wohnen. Prüfen Sie, ob der bisherige Vertrag weiterläuft, und melden Sie den Eigentümerwechsel. ### Warum über einen Makler? Weil sich die Tarife bei Bausumme, Abwasser, Leerstand und übertragenem Winterdienst unterscheiden, im Preis aber oft kaum. Wir prüfen auch, was Ihre Privathaftpflicht schon abdeckt. Die Vergütung zahlt der Versicherer. ## Rechtsgrundlagen und Quellen - [Versicherungsvertragsgesetz (VVG)](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/) - [BaFin-Unternehmensdatenbank (zugelassene Versicherer)](https://portal.mvp.bafin.de/database/InstInfo/) ## Angebot anfordern Wir holen Angebote ein und melden uns mit einem Vergleich, kostenlos: Es zahlt der Versicherer. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-haus-grundbesitzer.php#anfrage --- Ihr Makler: Norman Nammert, unter der Marke NAMMERT. Versicherungsmakler mit Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO. Vermittlerregister D-C08Q-TOSD4-37. Die NAMMERT Assekuradeur GmbH ist ein eigenes Unternehmen. Sie vermittelt Ihren Vertrag nicht. NAMMERT Assekuradeur GmbH, Karl-Marx-Straße 4, 15711 Königs Wusterhausen, +49 3375 29 12 77, info@nammert.com. Wikidata: Q141141479.