# Leerstandsversicherung: wenn das Haus eine Weile niemand bewohnt

> Ein Haus steht leer, weil die Eltern ins Pflegeheim gezogen sind, weil es geerbt wurde, verkauft oder saniert wird. Für die Wohngebäudeversicherung ist das eine Gefahrerhöhung: Sie müssen sie melden, und meist gelten dann eigene Pflichten für Wasser, Heizung und Kontrollen. Wer das versäumt, riskiert im Schaden einen großen Teil der Leistung.

Quelle/Source: https://www.nammert.com/versicherungsmakler-leerstand.php  
Stand: 2026-11-14

## Ab wann gilt ein Haus als leerstehend?

Das Gesetz nennt keine feste Frist, jeder Versicherer legt sie in seinen Bedingungen fest. Häufig liegt die Grenze bei 60 bis 90 Tagen, einige Tarife lassen bis zu zwölf Monate zu. Die Allianz etwa spricht von dauerhaftem Leerstand, wenn ein Gebäude länger als sechs Monate nicht bewohnt wird. Maßgeblich ist Ihr eigener Vertrag, deshalb lohnt der Blick hinein, bevor das Haus leer wird.

## Auf einen Blick

- **Rechtsgrundlage:** Gefahrerhöhung nach §§ 23 bis 27 VVG
- **Ab wann Leerstand:** je nach Vertrag, häufig 60 bis 90 Tage, teils bis zwölf Monate
- **Typische Pflichten:** melden, Wasser absperren und entleeren, beheizen oder entleeren, regelmäßig kontrollieren
- **Folge bei Verstoß:** Kürzung nach Schwere des Verschuldens, bei Vorsatz Leistungsfreiheit
- **Erbfall:** die Wohngebäudeversicherung geht auf die Erben über

## Warum Leerstand den Schutz gefährdet

Ein bewohntes Haus wird jeden Tag beobachtet: Ein tropfender Anschluss fällt auf, ein eingeschlagenes Fenster wird gemeldet, im Winter läuft die Heizung. Steht das Haus leer, kann ein Rohrbruch wochenlang Wasser in Wände und Keller laufen lassen, und Einbrecher oder Brandstifter haben Zeit. Versicherer werten den Leerstand deshalb als Gefahrerhöhung im Sinne der §§ 23 ff. VVG.

Wer eine Gefahrerhöhung bemerkt, muss sie dem Versicherer unverzüglich anzeigen. Der Versicherer kann dann einen Zuschlag verlangen, die erhöhte Gefahr ausschließen oder kündigen. Steigt der Beitrag um mehr als zehn Prozent oder wird die Gefahr ausgeschlossen, dürfen Sie selbst innerhalb eines Monats kündigen.

## Was die Bedingungen für ein leeres Haus verlangen

Fast alle Wohngebäudewerke haben Sicherheitsvorschriften für nicht genutzte Gebäude. Typisch ist: wasserführende Anlagen wie Frischwasserleitungen, Pumpen, Boiler und Heizung absperren, entleeren und entleert halten, in der kalten Jahreszeit entweder beheizen und kontrollieren oder entleeren, und das Gebäude genügend häufig kontrollieren. Für ein dauerhaft leeres Haus reicht die übliche Winterregel allein meist nicht aus.

Wie oft kontrolliert werden muss, steht im jeweiligen Vertrag. Ein kurzer Vermerk mit Datum, wer da war und was geprüft wurde, hilft im Schaden mehr als jede spätere Erinnerung. Wer weiter weg wohnt, kann Nachbarn oder einen Hausmeisterdienst beauftragen.

## Was Gerichte zuletzt entschieden haben

Das Oberlandesgericht Schleswig hat am 21.07.2025 (16 U 64/24) eine Kürzung um 60 Prozent bestätigt. Laut Vertrag durfte das Gebäude nicht länger als sechs Monate ununterbrochen unbewohnt sein, der Leerstand war nicht gemeldet worden.

Das Oberlandesgericht Celle (11 U 179/24, Urteil vom 10.07.2025) sah ein Haus, das über ein Jahr nicht bewohnt war, als ungenutzt an, obwohl noch Möbel darin standen. Maßgeblich sei das Wohnen, nicht das Lagern von Einrichtung. Wer auszieht und die Möbel stehen lässt, sollte sich also nicht darauf verlassen, dass das Haus noch als genutzt gilt.

## Geerbtes Haus: die ersten Wochen

Die Wohngebäudeversicherung geht mit dem Erbfall auf die Erben über, ein Neuabschluss ist nicht nötig. Melden Sie dem Versicherer den Todesfall, die neuen Eigentümer und den Leerstand schriftlich, und lassen Sie sich bestätigen, welcher Schutz weiter besteht. Für die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung bleiben in der Regel sechs Wochen, Beiträge und Grundsteuer laufen in dieser Zeit weiter.

Wohnt niemand mehr im Haus, greift für Unfälle auf dem Grundstück oft nicht mehr die Privathaftpflicht der Verstorbenen. Für ein nicht selbst bewohntes Haus ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gedacht, zum Beispiel wenn im Winter jemand vor dem Haus ausrutscht oder ein Dachziegel fällt.

## Was versichert ist

- Feuer, Blitzschlag und Explosion am leeren Gebäude, wenn der Leerstand gemeldet und vereinbart ist
- Leitungswasser und Frost, solange die Sicherheitsvorschriften eingehalten sind
- Sturm und Hagel, je nach Vertrag auch im Leerstand unverändert
- Weitere Naturgefahren, wenn ein Elementarbaustein besteht
- Vandalismus und Einbruchschäden am Gebäude, je nach Tarif und oft nur mit eigener Vereinbarung
- Aufräum- und Abbruchkosten nach einem versicherten Schaden
- Haftung als Eigentümer, wenn eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht besteht

## Was nicht versichert ist

- Schäden während eines Leerstands, der nicht gemeldet wurde, mit Kürzung bis zur Leistungsfreiheit
- Frost- und Wasserschäden, wenn Leitungen nicht abgesperrt und entleert waren, obwohl der Vertrag das verlangt
- Hausrat und Wertsachen im leeren Haus, dafür ist die Hausratversicherung zuständig und oft nur begrenzt
- Baufällige oder unbewohnbare Gebäude, die viele Versicherer gar nicht zeichnen
- Schäden, die sich über lange Zeit entwickeln, etwa Schimmel oder Schwamm
- Mietausfall während des Leerstands selbst, er ist keine Folge eines Schadens

## Wer sie braucht

- Erben eines Hauses, das bis zur Entscheidung über Verkauf oder Einzug leer steht
- Eigentümer, deren Eltern oder Angehörige ins Pflegeheim gezogen sind
- Verkäufer, deren Haus bis zur Übergabe leer steht
- Eigentümer, die vor dem Einzug saniert oder umbaut
- Vermieter, deren Haus zwischen zwei Mietern länger leer steht

## Wer sie nicht braucht

- Wer nur ein paar Wochen verreist: das regelt meist die übliche Abwesenheitsregel im Vertrag
- Wer eine Zweitwohnung oder ein Ferienhaus regelmäßig nutzt: das ist kein Leerstand, sondern eine eigene Tarifart

## Was sie kostet

Eigene Leerstandspolicen sind in Deutschland selten. Meist läuft der Schutz über die bestehende Wohngebäudeversicherung weiter, oft mit einem Zuschlag oder mit eingeschränkten Gefahren. Feste Preise nennen die Versicherer dafür nicht, der Beitrag entsteht nach Anzeige des Leerstands im Einzelfall.

**Wovon der Beitrag abhängt:**

- Dauer des Leerstands und Anlass, etwa Erbfall, Verkauf oder Sanierung
- Zustand von Dach, Leitungen und Heizung
- Ob das Haus beheizt und regelmäßig kontrolliert wird
- Lage, Einsehbarkeit und Sicherung von Türen und Fenstern
- Welche Gefahren im Leerstand weiter versichert bleiben sollen
- Selbstbeteiligung und Vorschäden

_Ohne Beispielbeiträge, weil der Zuschlag für Leerstand von Haus zu Haus und Versicherer zu Versicherer verschieden ist. Ihr Beitrag steht erst im Angebot fest._

## Die Tariflinien am Markt

- **Grunddeckung im Leerstand:** Der Vertrag läuft nach Anzeige weiter, aber nur für Feuer, Sturm und Hagel. Leitungswasser, Einbruchschäden und Vandalismus ruhen. Für kurze Phasen mit abgesperrtem Wasser vertretbar.
- **Leerstand vereinbart:** Alle Gefahren des Wohngebäudevertrags bleiben bestehen, gegen Zuschlag und mit festen Pflichten zu Heizung, Wasser und Kontrollen. Für die meisten Erbfälle und Verkäufe passend.
- **Leerstand mit Haftpflicht und Sanierung:** Zusätzlich Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Vandalismus und Diebstahl fester Gebäudeteile, dazu Schutz während Umbau oder Sanierung. Für längere Phasen und große Objekte.

## Woran Sie einen guten Tarif erkennen

| Kriterium | Mindeststandard | Starker Tarif | Warum das zählt |
| --- | --- | --- | --- |
| Ab wann Leerstand | 60 Tage ununterbrochen | sechs Monate oder mehr, klar beschrieben | Je später die Grenze, desto mehr Zeit bleibt für Entscheidungen nach einem Erbfall. |
| Höchstdauer | Schutz endet nach festem Zeitraum | Verlängerung auf Antrag möglich | Erbengemeinschaften und Verkäufe dauern oft länger als geplant. |
| Gefahren im Leerstand | nur Feuer, Sturm, Hagel | alle vereinbarten Gefahren inklusive Leitungswasser | Gerade der unbemerkte Wasserschaden ist im leeren Haus der teuerste. |
| Kontrollpflicht | vage, genügend häufig | fester Abstand, im Vertrag genannt | Eine klare Regel lässt sich einhalten und im Schaden belegen. |
| Heizung und Wasser | entleeren Pflicht | Wahl zwischen Beheizen mit Kontrolle und Entleeren | Bei einer Sanierung ist ein komplett entleertes Haus oft nicht praktikabel. |
| Grobe Fahrlässigkeit | Kürzung nach Verschulden | Verzicht auf Kürzung, mindestens bis zu einer Grenze | Eine vergessene Kontrolle ist schnell passiert. |
| Vandalismus und Diebstahl fester Teile | im Leerstand ausgeschlossen | eingeschlossen | Leere Häuser ziehen Metalldiebe und Zerstörung an. |
| Umbau und Sanierung | Leerstand bei Bauarbeiten ausgeschlossen | ausdrücklich mitversichert | Wer saniert, hat offene Leitungen, Baustellenstrom und fremde Handwerker im Haus. |

## Anbieter im Überblick

Leerstand regeln die meisten Wohngebäudeversicherer im bestehenden Vertrag, meist nach Anzeige und mit Fragebogen. Wie großzügig sie dabei sind, unterscheidet sich stark. Die Liste ist ein Marktüberblick ohne Rangfolge.

- **Allianz**: bundesweit, Vertreter und Makler
- **Württembergische**: Teil der W&W-Gruppe, Außendienst und Makler
- **VHV**: Sachversicherer aus Hannover, stark im Maklergeschäft
- **Grundeigentümer-Versicherung**: Versicherungsverein aus Hamburg mit Schwerpunkt auf Gebäuden
- **Rhion**: Teil der RheinLand-Gruppe, Vertrieb über Makler
- **Interlloyd**: Sachversicherer aus Düsseldorf, Vertrieb über Makler
- **Alte Leipziger**: überwiegend über Makler
- **R+V**: Versicherer der genossenschaftlichen Banken

155 Versicherer unter deutscher Bundesaufsicht haben die Erlaubnis für diese Sparte. (Feuer, Hagel-, Frost- und sonstige Sachschäden). Quelle: BaFin-Unternehmensdatenbank, Stand 2026-09-18; ohne EU-Versicherer ohne Sitz hier.

## Typische Schäden und wer zahlt

- **Rohrbruch im Winter, lange unbemerkt** (oft fünfstellig, mit Trocknung mehr): Waren Wasser und Heizung nach den Bedingungen gesichert und der Leerstand gemeldet, zahlt ein vereinbarter Vertrag. Ohne diese Schritte droht eine Kürzung bis zur Leistungsfreiheit.
- **Brandstiftung im leeren Haus** (bis zum Totalschaden): Feuer bleibt in fast jeder Leerstandsregel versichert. Voraussetzung ist die Anzeige, und herumliegende Brandlast sollte aus dem Haus sein.
- **Kupferleitungen herausgerissen** (vier- bis fünfstellig): Diebstahl fest verbundener Gebäudeteile und die Schäden beim Ausbau sind im Leerstand oft ausgeschlossen. Starke Vereinbarungen schließen sie ein.
- **Sturm deckt das Dach ab** (vier- bis fünfstellig): Sturm und Hagel laufen meist auch im Leerstand weiter. Wichtig ist, den Schaden schnell zu bemerken, damit kein Regen nachläuft.
- **Passant stürzt auf vereistem Gehweg** (fünfstellig, mit Dauerfolgen mehr): Das ist kein Gebäudeschaden, sondern Haftung. Dafür braucht es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, im stärksten Paket ist sie dabei.
- **Schimmel nach Jahren ohne Lüften** (vier- bis fünfstellig): Schäden, die langsam durch fehlende Pflege entstehen, zahlt keine Gebäudeversicherung. Regelmäßige Kontrollen und Lüften sind hier der einzige Schutz.

## Mythos oder Wahrheit

- „Ein leeres Haus ist automatisch weiter versichert, solange ich den Beitrag zahle." ✘ Falsch: Leerstand ist eine Gefahrerhöhung, die Sie melden müssen. Danach entscheidet der Versicherer über Zuschlag, Einschränkung oder Kündigung. Ohne Anzeige droht im Schaden eine Kürzung.
- „Wann Leerstand beginnt, steht nicht im Gesetz, sondern in meinem Vertrag." ✔ Stimmt: Jeder Versicherer legt die Frist selbst fest, häufig 60 bis 90 Tage, teils sechs oder zwölf Monate. Ein Blick in die eigenen Bedingungen klärt das.
- „Solange noch Möbel im Haus stehen, gilt es als genutzt." ✘ Nicht verlässlich: Das Oberlandesgericht Celle hat 2025 ein Haus mit Möbeln, in dem über ein Jahr niemand wohnte, als ungenutzt gewertet. Es kommt auf das Wohnen an.
- „Beim Erbe geht die Wohngebäudeversicherung einfach auf mich über." ✔ Stimmt: Der Vertrag geht auf die Erben über, ein Neuabschluss ist nicht nötig. Melden müssen Sie den Erbfall trotzdem, und den Leerstand gleich mit.
- „Wer den Leerstand vergisst, bekommt im Schaden gar nichts." ✘ Nicht unbedingt: Gekürzt wird nach Schwere des Verschuldens. Bei Vorsatz kann der Versicherer ganz frei sein, bei grober Fahrlässigkeit zahlt er anteilig, das Oberlandesgericht Schleswig hat 2025 um 60 Prozent gekürzt.

## Häufige Fehler beim Abschluss

- Den Leerstand nicht melden, weil das Haus ja bald verkauft wird
- Das Wasser nicht absperren und die Leitungen nicht entleeren
- Annehmen, dass Möbel im Haus schon als Nutzung gelten
- Kontrollgänge machen, aber nicht festhalten
- Die Haftpflicht für Grundstück und Gehweg vergessen
- Mit der Sanierung beginnen, ohne den Versicherer zu informieren

## FAQ

### Muss ich den Leerstand wirklich melden?

Ja. Leerstand gilt als Gefahrerhöhung, und eine erkannte Gefahrerhöhung müssen Sie dem Versicherer unverzüglich anzeigen. Wer schweigt, riskiert eine Kürzung der Leistung. Das Oberlandesgericht Schleswig hat 2025 eine Kürzung um 60 Prozent bestätigt.

### Was passiert, wenn ich den Leerstand nicht melde?

Das hängt vom Verschulden ab. Bei leichter Fahrlässigkeit bleibt der Versicherer meist voll in der Pflicht, bei grober Fahrlässigkeit darf er nach der Schwere kürzen, bei Vorsatz kann er ganz frei werden.

### Darf der Versicherer wegen Leerstand kündigen?

Ja, nach einer Gefahrerhöhung kann er kündigen oder einen Zuschlag verlangen. Umgekehrt dürfen Sie innerhalb eines Monats kündigen, wenn der Beitrag um mehr als zehn Prozent steigt oder die erhöhte Gefahr ausgeschlossen wird.

### Ich habe ein Haus geerbt. Muss ich eine neue Versicherung abschließen?

Nein, die bestehende Wohngebäudeversicherung geht auf die Erben über. Melden Sie den Erbfall und den Leerstand schriftlich und lassen Sie sich bestätigen, welcher Schutz besteht. Ein Sonderkündigungsrecht wie beim Kauf gibt es beim Erbe nicht.

### Muss ich im Winter heizen?

Die meisten Bedingungen verlangen in der kalten Jahreszeit eins von beidem: beheizen und regelmäßig kontrollieren oder alle wasserführenden Anlagen absperren und entleeren. Für dauerhaft leere Häuser verlangen viele Verträge zusätzlich das Absperren und Entleeren zu jeder Jahreszeit.

### Wie oft muss ich nach dem Haus sehen?

Das regelt Ihr Vertrag. Viele Bedingungen sagen nur genügend häufig, andere nennen einen festen Abstand. Halten Sie jeden Kontrollgang mit Datum fest, das hilft im Schaden.

### Gilt ein Haus mit Möbeln noch als bewohnt?

Nicht unbedingt. Das Oberlandesgericht Celle hat 2025 ein Haus, das über ein Jahr nicht bewohnt war, trotz zurückgelassener Möbel als ungenutzt gewertet. Entscheidend ist das Wohnen, nicht das Lagern.

### Wer haftet, wenn vor dem leeren Haus jemand stürzt?

Der Eigentümer, er bleibt für Räum- und Streupflicht, Bäume und Dach verantwortlich. Für ein nicht selbst bewohntes Haus ist dafür die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gedacht.

### Warum über einen Makler?

Weil die Leerstandsregeln der Versicherer weit auseinanderliegen: Frist, Höchstdauer, Gefahren und Pflichten. Wir klären mit dem Versicherer, was für Ihr Haus gilt, und suchen eine Alternative, wenn der bisherige Vertrag nicht passt. Die Vergütung zahlt der Versicherer.

## Rechtsgrundlagen und Quellen

- [Versicherungsvertragsgesetz (VVG)](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/)
- [BaFin-Unternehmensdatenbank (zugelassene Versicherer)](https://portal.mvp.bafin.de/database/InstInfo/)

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Wir holen Angebote ein und melden uns mit einem Vergleich, kostenlos: Es zahlt der Versicherer. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-leerstand.php#anfrage

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Ihr Makler: Norman Nammert, unter der Marke NAMMERT. Versicherungsmakler mit Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO. Vermittlerregister D-C08Q-TOSD4-37. Die NAMMERT Assekuradeur GmbH ist ein eigenes Unternehmen. Sie vermittelt Ihren Vertrag nicht.

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