# Wohngebäudeversicherung: das Haus gegen Feuer, Wasser und Sturm

> Die Wohngebäudeversicherung zahlt den Wiederaufbau oder die Reparatur Ihres Hauses nach Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, in guten Tarifen zum gleitenden Neuwert. Gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht, doch jede Bank verlangt sie für die Finanzierung. Überschwemmung und Starkregen sind nur mit Elementarbaustein dabei.

Quelle/Source: https://www.nammert.com/versicherungsmakler-wohngebaeude.php  
Stand: 2026-09-18

## Ist die Wohngebäudeversicherung Pflicht?

Nein, in Deutschland gibt es keine gesetzliche Pflicht. Faktisch kommt aber kaum ein Eigentümer daran vorbei: Banken verlangen sie für jede Baufinanzierung, und ein Brand oder Rohrbruch kann das Haus wirtschaftlich zerstören. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist meist über die Police der Eigentümergemeinschaft versichert und braucht für das Gebäude keine eigene. Über eine Pflicht zum Elementarschutz wird politisch beraten, beschlossen ist sie nicht.

## Auf einen Blick

- **Pflicht?:** Nein, aber Voraussetzung für jede Baufinanzierung
- **Entschädigung:** gleitender Neuwert, also Wiederaufbau zu heutigen Preisen
- **Gleitender Neuwertfaktor 2026:** 27,8 (Vorjahr 26,7)
- **Elementarschutz:** nur als Baustein, laut GDV 2025 bei rund 59 % der Häuser
- **Hausverkauf:** Vertrag geht auf den Käufer über, beide können kündigen

## Wert 1914 und Wohnflächenmodell: zwei Wege zur richtigen Summe

Klassisch wird das Haus in Mark des Jahres 1914 bewertet. Das klingt altertümlich, hat aber einen Zweck: Der Wert bleibt stabil, und der Versicherer rechnet ihn jedes Jahr mit dem gleitenden Neuwertfaktor auf heutige Baupreise hoch. Für 2026 liegt dieser Faktor bei 27,8. Steigen die Baukosten, steigen Summe und Beitrag automatisch mit.

Das Wohnflächenmodell verzichtet auf die Summe und fragt nur Wohnfläche, Bauart und Ausstattung ab. Stimmen die Angaben, verzichtet der Versicherer auf den Einwand der Unterversicherung. Wird später ausgebaut, etwa das Dachgeschoss, müssen Sie das melden, sonst ist der Verzicht in Gefahr.

## Leitungswasser ist der teure Alltag

Nicht der Brand, sondern das Wasser verursacht die meisten Schäden in der Wohngebäudeversicherung. Rohrbruch, Frost, undichte Anschlüsse: Gezahlt werden Reparatur, Trocknung und Folgeschäden. Wichtig ist, ob auch Zu- und Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück eingeschlossen sind, denn deren Freilegung ist teuer.

Viele Häuser mit Vorschäden erhalten nur noch Angebote mit Selbstbeteiligung oder werden abgelehnt. Wer mehrere Leitungswasserschäden hatte und die Leitungen saniert hat, sollte das mit Rechnungen belegen. Das verändert die Einschätzung des Versicherers oft deutlich.

## Neuwert gibt es nur bei Wiederaufbau

Der volle Neuwert wird nach den üblichen Bedingungen nur gezahlt, wenn Sie das Haus innerhalb einer Frist, meist drei Jahre, wiederherstellen oder das sichergestellt ist. Bauen Sie nicht wieder auf, erhalten Sie nur den Zeitwert, der bei älteren Häusern deutlich niedriger liegt.

Beim Verkauf geht der Vertrag nach § 95 VVG auf den Käufer über. Der Käufer kann ihn innerhalb eines Monats nach Eintragung im Grundbuch kündigen, der Versicherer ebenfalls innerhalb eines Monats nach Kenntnis (§ 96 VVG). Käufer sollten deshalb vor dem Notartermin die bestehende Police prüfen, statt sie ungesehen zu übernehmen.

## Photovoltaik, Nebengebäude und Bootshaus

Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach ist in vielen Tarifen als Gebäudebestandteil mitversichert, allerdings nur gegen die Gefahren der Police, nicht gegen Bedienungsfehler oder Ertragsausfall. Dafür gibt es die eigene Photovoltaikversicherung.

Garagen, Carports, Gartenhäuser und Stege müssen ausdrücklich erfasst sein. Ein Bootshaus am eigenen Ufer ist ein Nebengebäude und gehört in die Gebäudepolice; das Boot darin nicht, dafür ist eine Bootsversicherung da, die wir als Assekuradeur zeichnen.

## Was versichert ist

- Brand, Blitzschlag, Explosion, Anprall eines Luftfahrzeugs
- Leitungswasser, Rohrbruch und Frostschäden an Leitungen
- Sturm ab Windstärke 8 und Hagel
- Aufräum-, Abbruch- und Entsorgungskosten
- Mietausfall bei vermieteten Wohnungen, begrenzt
- Überspannung durch Blitz, in den meisten Tarifen
- Mitversicherte Nebengebäude, Carports und Photovoltaik, je nach Tarif
- Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, nur mit Elementarbaustein

## Was nicht versichert ist

- Überschwemmung, Starkregen und Erdrutsch ohne Elementarschutz
- Sturmflut, auch mit Elementarbaustein meist ausgeschlossen
- Grundwasser, das nicht an die Oberfläche tritt
- Schäden durch Baumängel, Verschleiß und fehlende Wartung
- Hausrat und Einrichtung, dafür ist die Hausratversicherung da
- Schäden am Bauvorhaben während der Bauzeit, dafür gibt es die Bauleistungsversicherung
- Schwamm und Hausbock, außer als Zusatz vereinbart

## Wer sie braucht

- Eigentümer von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern
- Jeder mit laufender Baufinanzierung, weil die Bank es verlangt
- Vermieter, die auch den Mietausfall absichern wollen
- Käufer, die eine übernommene Police auf den heutigen Stand bringen wollen

## Wer darauf verzichten kann

- Eigentümer einer Eigentumswohnung, deren Gebäude die Gemeinschaft versichert
- Mieter, denn das Gebäude versichert der Vermieter

## Was sie kostet

Die Wohngebäudeversicherung ist in den letzten Jahren deutlich teurer geworden, weil Baupreise, Löhne und Unwetterschäden gestiegen sind. Der gleitende Neuwertfaktor überträgt die Baukosten jedes Jahr auf den Beitrag. Beispielpreise nennen wir nicht, weil Lage, Baujahr und Vorschäden stärker wirken als der Tarif.

**Wovon der Beitrag abhängt:**

- Wert 1914 oder Wohnfläche mit Ausstattung
- Baujahr und Stand der Leitungen, Dach und Elektrik
- Bauart, Dachung und Nutzung
- Postleitzahl, Sturmzone und Hochwassergefährdung
- Elementarbaustein und Selbstbeteiligung
- Leitungswasserschäden der vergangenen Jahre

_Ohne Beispielbeiträge, weil sie je Haus stark schwanken. Ihr Beitrag steht erst im Angebot fest._

## Die Tariflinien am Markt

- **Grundschutz:** Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel zum gleitenden Neuwert, enge Grenzen für Nebenkosten, grobe Fahrlässigkeit nur begrenzt.
- **Komfort:** Verzicht auf den Einwand grober Fahrlässigkeit, Ableitungsrohre auf dem Grundstück, höhere Grenzen für Aufräumkosten und Überspannung.
- **Premium:** Zusätzlich unbenannte Gefahren, Leistungsgarantie, Photovoltaik und Nebengebäude ohne Aufpreis, erweiterte Elementarleistungen.

## Woran Sie einen guten Tarif erkennen

| Kriterium | Mindeststandard | Starker Tarif | Warum das zählt |
| --- | --- | --- | --- |
| Gleitender Neuwert | vereinbart | mit Unterversicherungsverzicht | Nur so steigt die Summe mit den Baupreisen und wird nicht gekürzt. |
| Grobe Fahrlässigkeit | Verzicht bis 5.000 € | Verzicht bis zur Versicherungssumme | Die vergessene Kerze oder der unbeaufsichtigte Grill sind typische Streitfälle. |
| Ableitungsrohre | innerhalb des Gebäudes | auch auf dem Grundstück und außerhalb | Wurzeleinwuchs in Abwasserrohren ist teuer und häufig. |
| Aufräum- und Abbruchkosten | begrenzt auf einen Prozentsatz | bis zur Versicherungssumme | Nach einem Brand kostet die Entsorgung oft einen großen Teil des Schadens. |
| Überspannung | begrenzt | voll versichert | Heizungssteuerung und Wärmepumpe sind empfindlich. |
| Elementarschutz | wählbar | wählbar ohne Ausschluss von Gefährdungsklassen | Starkregen trifft auch Häuser, die weit weg von Flüssen stehen. |
| Mietausfall | bis 12 Monate | bis 24 Monate | Wiederaufbau nach einem Großschaden dauert oft länger als ein Jahr. |
| Photovoltaik | gegen versicherte Gefahren | Allgefahren mit Ertragsausfall | Die Anlage ist ein erheblicher Wert auf dem Dach. |

## Anbieter im Überblick

Wohngebäudeversicherungen bieten viele Sachversicherer an, dazu öffentliche Versicherer mit regionalem Schwerpunkt. Einige nehmen Häuser mit Vorschäden oder in hohen Gefährdungsklassen nur eingeschränkt an. Die Liste ist ein Marktüberblick.

- **Allianz**: bundesweit, Vertreter und Makler
- **HUK-COBURG**: eigener Vertrieb, arbeitet nicht mit Maklern
- **R+V**: Versicherer der genossenschaftlichen Banken
- **Provinzial**: öffentlicher Versicherer der Sparkassen-Finanzgruppe, regional tätig
- **VHV**: Sachversicherer aus Hannover, stark im Maklergeschäft
- **Württembergische**: Teil der W&W-Gruppe, Außendienst und Makler
- **Grundeigentümer-Versicherung**: Versicherungsverein aus Hamburg mit Schwerpunkt auf Gebäuden
- **Rhion**: Teil der RheinLand-Gruppe, Vertrieb über Makler
- **AXA**: Vertreter und Makler
- **Gothaer**: Konzern mit Versicherungsverein an der Spitze, Vertreter und Makler
- **Alte Leipziger**: überwiegend über Makler

155 Versicherer unter deutscher Bundesaufsicht haben die Erlaubnis für diese Sparte. (Feuer, Sturm, Hagel-, Frost- und sonstige Sachschäden). Quelle: BaFin-Unternehmensdatenbank, abgerufen am 2026-09-18. Nicht enthalten sind Versicherer aus anderen EU-Staaten, die über eine Niederlassung oder ohne Sitz in Deutschland anbieten.

## Typische Schäden und wer zahlt

- **Rohrbruch in der Badezimmerwand** (rund 3.000 bis 15.000 €): Leitungswasser ist Grundgefahr. Bezahlt werden Suche, Öffnen der Wand, Reparatur und Trocknung.
- **Baumwurzeln knacken das Abwasserrohr** (rund 2.000 bis 8.000 €): Ableitungsrohre im Garten sind im Grundtarif oft nicht dabei. Starke Tarife nehmen sie auf dem Grundstück mit auf.
- **Specht hackt Löcher in die Dämmfassade** (rund 1.000 bis 6.000 €): Tierschäden fehlen in den Musterbedingungen. Einige starke Tarife zahlen Specht und Marder an Dämmung und Dach bis zu einer Grenze.
- **Blitz setzt den Dachstuhl in Brand** (fünf- bis sechsstellig): Blitz und Feuer sind der Ursprung der Gebäudeversicherung. Dazu kommen Aufräumen, Abriss und Löschwasserschäden.
- **Sturmflut drückt Wasser ins Haus** (schnell fünfstellig): Sturmflut ist auch mit Elementarbaustein fast immer ausgeschlossen. Den Schutz an der Küste leisten Deiche, nicht die Police.
- **Unbemerktes Leck: Wasserrechnung 1.500 €** (rund 200 bis 2.000 €): Das verlorene Wasser selbst ist kein Sachschaden. Starke Tarife ersetzen den Mehrverbrauch nach einem Rohrbruch bis zu einem Höchstbetrag.

## Mythos oder Wahrheit

- „Ein Haus ohne Wohngebäudeversicherung ist in Deutschland verboten." ✘ Nein, eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Wer finanziert, muss sie aber meist der Bank nachweisen, und ohne sie trägt der Eigentümer jeden Brand allein.
- „Fällt bei Sturm der Baum des Nachbarn auf mein Dach, zahlt meine eigene Versicherung." ✔ Richtig, das ist ein Sturmschaden in Ihrer Police. Der Nachbar haftet nur, wenn er einen erkennbar kranken Baum nicht beseitigt hat.
- „Wer nach einem Brand ausziehen muss, bekommt von der Gebäudeversicherung eine Art Miete." ✔ Stimmt, für selbst bewohnte Häuser ersetzen die Tarife den ortsüblichen Mietwert, bis das Haus wieder bewohnbar ist. Meist gilt eine Höchstdauer, oft zwölf Monate.
- „Deckt ein Sturm mit Windstärke 7 das Dach ab, ist das versichert." ✘ Nein, als Sturm gilt erst Wind ab Windstärke 8. Bei schwächerem Wind lohnt der Blick in die Daten des Deutschen Wetterdienstes, oft war es vor Ort doch stärker.
- „Die Gebäudeversicherung zahlt nach einem Brand auch Aufräumen und Abriss." ✔ Ja, Aufräum-, Abbruch- und Entsorgungskosten sind mitversichert. Grundtarife begrenzen sie, starke Tarife gehen bis zur vollen Summe.

## Häufige Fehler beim Abschluss

- Den Wert 1914 aus dem Kaufvertrag übernommen, ohne Anbau und Ausbau zu berücksichtigen
- Die übernommene Police des Vorbesitzers ungeprüft weiterlaufen lassen
- Elementarschutz weggelassen, weil kein Fluss in der Nähe ist
- Carport, Gartenhaus und PV-Anlage nicht gemeldet
- Nach einem Leitungswasserschaden die Sanierung der Leitungen nicht belegt

## FAQ

### Was ist der Wert 1914?

Der Neubauwert Ihres Hauses in Mark nach den Preisen des Jahres 1914. Der Versicherer multipliziert ihn jedes Jahr mit dem gleitenden Neuwertfaktor, 2026 sind es 27,8. So bleibt die Versicherungssumme ohne Ihr Zutun auf dem Stand der aktuellen Baukosten.

### Zahlt die Wohngebäudeversicherung bei Starkregen?

Nur, wenn der Elementarbaustein vereinbart ist. Dringt Regenwasser nach Starkregen ins Haus oder drückt es aus der Kanalisation zurück, ist das kein Leitungswasser. Ohne Elementarschutz bleibt dieser Schaden bei Ihnen.

### Was passiert mit der Versicherung beim Hausverkauf?

Sie geht automatisch auf den Käufer über. Der Käufer kann innerhalb eines Monats nach der Eintragung im Grundbuch kündigen. Für den Beitrag der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer nach § 95 VVG gemeinsam.

### Warum wird meine Gebäudeversicherung jedes Jahr teurer?

Weil der Beitrag an die Baukosten gekoppelt ist. Steigen Baupreise und Löhne, steigt der gleitende Neuwertfaktor und mit ihm der Beitrag. Dazu kommen Anpassungen wegen höherer Schadenaufwendungen, besonders bei Leitungswasser.

### Brauche ich eine eigene Versicherung für meine Eigentumswohnung?

Für das Gebäude meist nicht, das versichert die Eigentümergemeinschaft über den Verwalter. Für Ihre Einrichtung brauchen Sie eine Hausratversicherung. Prüfen Sie, ob die Gemeinschaftspolice auch Sonderausstattung wie eine hochwertige Einbauküche erfasst.

### Ist meine Photovoltaikanlage mitversichert?

In vielen Tarifen ja, als Teil des Gebäudes und gegen dieselben Gefahren wie das Haus. Bedienungsfehler, Kurzschluss, Diebstahl oder entgangene Einspeisevergütung sind damit nicht abgedeckt. Dafür gibt es die Photovoltaikversicherung.

### Was bedeutet Unterversicherungsverzicht?

Der Versicherer verzichtet darauf, eine zu niedrige Versicherungssumme im Schadenfall gegenzurechnen. Voraussetzung ist, dass Sie den Wert nach seinen Vorgaben ermittelt oder die Wohnfläche richtig angegeben haben. Um- und Anbauten müssen Sie melden.

### Kann der Versicherer nach einem Schaden kündigen?

Ja, nach § 92 VVG können beide Seiten nach einem Versicherungsfall kündigen. Bei mehreren Leitungswasserschäden kommt das in der Praxis vor. Wer dann einen neuen Versicherer sucht, muss die Vorschäden angeben und sollte Sanierungen belegen können.

### Gilt die Versicherung auch für ein leerstehendes Haus?

Nur eingeschränkt. Längerer Leerstand ist eine Gefahrerhöhung, die Sie melden müssen. Im Winter verlangen die Bedingungen zudem, Leitungen zu entleeren oder das Haus zu beheizen, sonst zahlt der Versicherer bei Frostschäden nicht oder gekürzt.

## Rechtsgrundlagen und Quellen

- [Versicherungsvertragsgesetz (VVG)](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/)
- [BaFin-Unternehmensdatenbank (zugelassene Versicherer)](https://portal.mvp.bafin.de/database/InstInfo/)

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Wir holen Angebote ein und melden uns mit einem Vergleich. Kostenlos und ohne Verpflichtung, die Vergütung zahlt der Versicherer. https://www.nammert.com/versicherungsmakler-wohngebaeude.php#anfrage

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