# Seguros para promotoras inmobiliarias

> Una promoción de viviendas se financia con dinero del banco y de los compradores, y el notario no inscribe la obra nueva sin las garantías que exige la ley. Si falla la estructura, usted responde durante diez años. Aquí verá qué seguros son obligatorios, cuáles le protegen durante la obra y qué cuestan.

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Actualizado: 2026-09-18

## ¿Tengo que contratar el seguro decenal aunque construya una constructora?

Sí. Para edificios de viviendas la ley pone la obligación en el promotor: el seguro decenal debe cubrir el 100 por cien del coste final de la obra frente a daños que afecten a la estructura, y sin acreditarlo el notario no autoriza ni el registro inscribe la declaración de obra nueva. Además, la aseguradora suele exigir un organismo de control técnico que revise el proyecto y la obra, que conviene contratar desde el inicio.

## De un vistazo

- **Obligatorio:** Seguro decenal de daños materiales por el 100 por cien del coste final de la obra para viviendas (Ley de Ordenación de la Edificación), y seguro de caución o aval para las cantidades que entregan los compradores durante la construcción
- **Mayor riesgo:** Defectos de estructura y de ejecución reclamados años después de la entrega
- **Protección básica desde:** unos 1.000 euros al año por la responsabilidad civil de una promotora pequeña, sin decenal ni todo riesgo construcción
- **Accidentes de trabajo:** Mutua colaboradora con la Seguridad Social para su personal; en obra, las constructoras y el convenio de construcción con su seguro de accidentes
- **Olvidado a menudo:** El seguro del edificio terminado y sin vender, que ya no cubre el todo riesgo construcción
- **CNAE/NACE:** 68.11, 68.12

## Lo que sale mal en este sector

- **Defectos de estructura:** Grietas en cimentación, forjados que flectan, muros de carga que ceden: los reclaman los compradores durante diez años y cuestan mucho.
- **Daños durante la obra:** Un temporal, un incendio o un derrumbe en la excavación destruyen lo construido antes de la entrega.
- **Vecinos y medianeras:** Excavaciones que dañan el edificio de al lado, grietas en medianeras y calles cortadas generan reclamaciones de terceros.
- **Dinero de los compradores:** Las cantidades entregadas a cuenta deben estar garantizadas; si la obra no termina, los compradores reclaman su devolución con intereses.
- **Robo en obra:** Cobre, maquinaria y materiales desaparecen de noche de las obras mal cerradas.
- **Pisos sin vender:** El edificio terminado y vacío sigue expuesto a incendio, agua y ocupación mientras se vende.

**Radar de riesgos** (Valoración frente a otros sectores, de 1 bajo a 5 alto.): Responsabilidad 5, Fuego y agua 5, Robo 3, Ciber 3, Paralización 3, Salud 2

## Los seguros que necesita

- **Todo riesgo construcción** (Imprescindible): El todo riesgo construcción cubre la obra frente a incendio, temporal, derrumbe y robo desde la primera excavación hasta la recepción. https://nammert.es/corredor-de-seguros-todo-riesgo-construccion.php
- **RC de empresa** (Imprescindible): Paga los daños a vecinos, transeúntes y edificios colindantes causados por la promoción, con responsabilidad civil cruzada de las empresas en obra si se pacta. https://nammert.es/corredor-de-seguros-rc-empresa.php
- **Edificio industrial** (Muy recomendable): Asegura el edificio terminado y las viviendas sin vender frente a incendio, agua y vandalismo, con el Consorcio incluido. https://nammert.es/corredor-de-seguros-seguro-edificio-industrial.php
- **RC profesional** (Muy recomendable): Cubre el perjuicio económico por errores de gestión de la promotora, por ejemplo en contratos, plazos o licencias. https://nammert.es/corredor-de-seguros-rc-profesional.php
- **Defensa jurídica empresas** (Muy recomendable): Para reclamaciones de compradores, disputas con constructoras y conflictos con el ayuntamiento. https://nammert.es/corredor-de-seguros-defensa-juridica-empresas.php
- **Seguro D&O** (Según el negocio): Protege a los administradores de la sociedad promotora frente a reclamaciones de socios, bancos y acreedores. https://nammert.es/corredor-de-seguros-seguro-d-o.php
- **Ciberseguro** (Según el negocio): Para el fraude en transferencias de compradores y los datos personales que maneja la oficina de ventas. https://nammert.es/corredor-de-seguros-ciberseguro.php

## Cuánto cuesta: precios orientativos

El seguro decenal y la garantía de cantidades a cuenta se calculan para cada promoción, como un pequeño porcentaje del coste de ejecución o de las cantidades garantizadas, que la aseguradora fija tras revisar proyecto, suelo y control técnico. La responsabilidad civil y el todo riesgo dependen del volumen de obra en curso.

| Seguro | Ejemplo | Orientación |
| --- | --- | --- |
| RC de empresa | Promotora pequeña con una promoción al año | unos 1.000 a 3.000 euros al año |
| RC de empresa | Empresa de construcción con 60 trabajadores y 12 millones de facturación, 300.000 euros | desde unos 10.400 euros al año |
| Todo riesgo construcción | Todo riesgo construcción de 20 viviendas, 3 millones de euros de obra | unos 4.000 a 10.000 euros por obra |
| Edificio industrial | Viviendas terminadas sin vender por valor de 2 millones de euros | unos 800 a 2.000 euros al año |
| Seguro D&O | Sociedad promotora con financiación bancaria, 1 millón de euros | unos 1.200 a 3.000 euros al año |

Para comparar: La responsabilidad civil anual de una promotora pequeña cuesta más o menos lo que alicatar un cuarto de baño de una de sus viviendas.

_Precios orientativos con impuestos, septiembre de 2026. La constructora sale de una comparativa publicada; el resto son estimaciones de nuestra práctica. El Consorcio no cubre el todo riesgo construcción ni la responsabilidad civil. Decenal y caución se cotizan por promoción._

- [BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567)
- [Aseguratunegocio.com: Seguros para empresas de construcción](https://www.aseguratunegocio.com/comparativa/seguros-empresas-construccion)
- [Consorcio de Compensación de Seguros: coberturas](https://www.consorseguros.es/ambitos-de-actividad/seguros-de-riesgos-extraordinarios/coberturas-y-exclusiones)

## Nuestras propuestas: tres paquetes

- **Primera promoción** (promotora que levanta un edificio pequeño o unas pocas viviendas): Todo riesgo construcción, RC de empresa, Defensa jurídica empresas. En total: unos 5.000 a 12.000 euros por promoción, más decenal y caución
- **Promotora** (sociedad con una o dos promociones en curso y viviendas en venta): Todo riesgo construcción, RC de empresa, Edificio industrial, RC profesional, Defensa jurídica empresas. En total: unos 10.000 a 25.000 euros al año, más decenal y caución
- **Grupo** (promotora con varias obras simultáneas, financiación bancaria y oficina de ventas): Todo riesgo construcción, RC de empresa, Edificio industrial, RC profesional, Defensa jurídica empresas, Seguro D&O, Ciberseguro. En total: unos 25.000 a 70.000 euros al año, más decenal y caución

## El peor día en la promoción

Seis cosas que pasan de verdad en promociones de viviendas, aquí todas en un mismo día de obra. Recorra el día y vea quién paga.

- 07:40: La excavación del sótano provoca grietas en el edificio de al lado. Los vecinos reclaman. (85.000 euros, Paga: RC de empresa)
- 09:30: Se descubre que durante la noche robaron el cableado y dos grupos electrógenos de la obra. (18.000 euros, Paga: Todo riesgo construcción)
- 12:15: Un comprador demanda porque la licencia de primera ocupación llega con meses de retraso. (15.000 euros, Paga: Defensa jurídica empresas)
- 15:00: Un temporal tumba el encofrado de la última planta antes de hormigonar. (60.000 euros, Paga: Todo riesgo construcción)
- 18:30: Un correo falso desvía la entrada de un comprador a una cuenta ajena. (30.000 euros, Paga: Ciberseguro)
- 22:10: Una fuga en un piso terminado y sin vender inunda dos viviendas. (14.000 euros, Paga: Edificio industrial)

**Daños hasta ahora:** 222.000 euros

## Consejos concretos del corredor

- Contrate el organismo de control técnico desde el proyecto: sin él, conseguir el seguro decenal es más difícil y más caro.
- Constituya la garantía de las cantidades a cuenta antes de cobrar la primera entrega y entregue a cada comprador su certificado individual.
- Pida en el todo riesgo construcción la cobertura de bienes preexistentes y de daños a colindantes si hay medianeras.
- Que la responsabilidad civil incluya a subcontratistas como asegurados adicionales o exíjales su propia póliza con certificado.
- Asegure el edificio terminado desde la recepción de la obra: el todo riesgo acaba ahí y la venta puede tardar meses.
- Revise con el notario qué garantías pide para la escritura de obra nueva antes de la fecha de firma.

## Por qué NAMMERT para su negocio

- **Varias aseguradoras para cada promoción:** Como corredores comparamos decenal, caución y todo riesgo entre varias aseguradoras, que valoran cada proyecto de forma muy distinta.
- **Plazos de notario sin sustos:** Coordinamos con usted qué certificado hace falta y cuándo, para que la escritura de obra nueva no se retrase por un seguro.
- **Siniestros grandes, bien documentados:** En el seguro de embarcaciones tramitamos siniestros nosotros mismos. Esa práctica ayuda cuando hay que documentar un daño a colindantes o un derrumbe.
- **Familia, desde 1989:** Correduría alemana en libre prestación de servicios en España, en español en el +49 3375 29 12 77. Sin coste para usted: la remuneración la paga la aseguradora.

## FAQ

### ¿Qué es el seguro decenal?

Un seguro de daños materiales que durante diez años desde la recepción de la obra cubre los daños que afecten a la estructura del edificio. La Ley de Ordenación de la Edificación lo exige al promotor de viviendas por el 100 por cien del coste final de la obra.

### ¿Cuánto cuesta el seguro decenal?

Se calcula por promoción como un pequeño porcentaje del coste de ejecución y depende del proyecto, el suelo, el control técnico y la experiencia de la promotora. Le pedimos varias cotizaciones con el proyecto en la mano.

### ¿Tengo que garantizar el dinero que me entregan los compradores?

Sí. Las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción deben garantizarse con un seguro de caución o un aval, que cubre su devolución con impuestos e intereses si la obra no empieza o no termina en plazo.

### ¿Qué pasa si construyo para uso propio?

Para la vivienda unifamiliar del autopromotor que la usa él mismo, la ley prevé excepciones al decenal, pero si vende antes de que pasen diez años puede tener que acreditar el seguro. Consulte antes de decidir.

### ¿Cubre el Consorcio los daños a la obra?

No. El Consorcio excluye el seguro de construcción y la responsabilidad civil. Una vez terminado, el edificio con un seguro de daños ya sí tiene la cobertura del Consorcio.

### ¿Necesito todo riesgo si la constructora tiene el suyo?

Compruebe que la póliza de la constructora nombra a la promotora como asegurada y cubre el valor total de la obra. Si no, contrate la suya o exija que la amplíe.

## Pedir presupuesto

Pedimos presupuestos y le enviamos una comparación. Sin coste y sin compromiso: la comisión la paga la aseguradora. https://nammert.es/seguros-para-promotoras.php#anfrage

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NAMMERT Assekuradeur GmbH, con sede en Alemania, corredor de seguros autorizado conforme al § 34d apdo. 1 de la Ley alemana de Comercio (GewO), registro de mediadores D-C08Q-TOSD4-37, que opera en España en régimen de libre prestación de servicios. En seguros de embarcaciones y yates actuamos como agencia de suscripción, no como corredor.

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