# Fianza de alquiler en España: la legal va en metálico, el resto puede ir avalado > La Ley de Arrendamientos Urbanos exige siempre una fianza en metálico: una mensualidad en vivienda, dos en local. Lo que el propietario pida además, hasta dos mensualidades en vivienda, puede cubrirse con un aval bancario o un seguro de caución. Ninguno de los dos le libra de la deuda: si pagan al casero, se lo reclaman a usted. Quelle/Source: https://nammert.es/corredor-de-seguros-seguro-fianza-alquiler.php Actualizado: 2026-11-05 ## ¿Puedo sustituir la fianza legal por un aval o un seguro? No. El artículo 36 de la LAU obliga a entregar la fianza en metálico al firmar el contrato. El aval bancario o el seguro de caución solo pueden sustituir la garantía adicional que el propietario pida aparte, y solo si él lo acepta. En vivienda esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta. ## De un vistazo - **Fianza legal:** en metálico, una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto - **Garantía adicional:** en vivienda, como máximo dos mensualidades de renta - **Depósito:** en el organismo autonómico donde la comunidad lo exige, como INCASÒL en Cataluña - **Aval bancario:** comisiones de en torno al 1 al 3 % del importe garantizado - **Base legal:** artículo 36 LAU, reformado por el Real Decreto-ley 7/2019 ## Fianza legal y garantía adicional: dos cosas distintas La fianza legal es obligatoria y se entrega en metálico al firmar: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en locales y demás usos distintos. El propietario no se la queda: en la mayoría de comunidades debe depositarla en un organismo público, como el INCASÒL en Cataluña o la Agencia de Vivienda Social en Madrid. Plazos y sanciones los fija cada comunidad, y algunas no exigen el depósito. Además de la fianza, las partes pueden pactar otra garantía. Desde el Real Decreto-ley 7/2019, en vivienda esa garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades de renta. En total, un piso no puede exigir más de tres meses de garantías, sea en efectivo, aval o seguro. ## Aval bancario y seguro de caución Con un aval bancario, su banco se compromete a pagar al propietario hasta el importe garantizado. Suele cobrar una comisión de apertura y otra periódica, y a menudo bloquea un saldo o exige otra garantía. Con un seguro de caución, la aseguradora asume ese papel a cambio de una prima anual. En ambos casos, lo que paguen al propietario se lo reclamarán a usted. Le evitan inmovilizar dinero durante años, no le liberan de los daños o impagos al terminar el contrato. ## No confundir con el seguro de impago El seguro de impago de alquiler lo contrata el propietario para cobrar si el inquilino deja de pagar. A veces el casero lo pide en lugar de garantías adicionales y repercute su coste. Para el inquilino no es una garantía propia: si la aseguradora paga al casero, puede dirigirse contra usted. ## Qué cubre - Garantía del aval o del seguro a favor del propietario hasta el importe pactado - Pago de rentas impagadas y daños en la vivienda que la garantía adicional asegure - No tener que inmovilizar dos mensualidades más en efectivo - Revisión de la reclamación del propietario antes de pagar, según la entidad - Sustitución de una garantía adicional en efectivo, si el propietario lo acepta ## Qué no cubre - La fianza legal, que siempre va en metálico - Su propia deuda: lo que pague el banco o la aseguradora se lo reclamará a usted - Reclamaciones por encima del importe garantizado - Daños a terceros, como una fuga al vecino: eso es responsabilidad civil del seguro de hogar - Las comisiones y primas, que no se devuelven ## Quién lo necesita - Inquilinos a los que el propietario pide garantías adicionales a la fianza - Quien se muda antes de que le devuelvan la fianza anterior - Quien prefiere no inmovilizar varias mensualidades durante años ## Quién no lo necesita - Quien solo debe entregar la fianza legal: esa no admite aval ni seguro - Quien prevé descuentos al dejar la vivienda: se los reclamarán igualmente ## Cuánto cuesta El aval bancario cobra comisiones sobre el importe garantizado, normalmente una de apertura y otra periódica. El seguro de caución cobra una prima anual. Las cifras varían mucho según la entidad. | Ejemplo | Orientación | | --- | --- | | Renta 900 €, garantía adicional 1.800 € con aval | unos 18 a 54 € al año | | Renta 900 €, garantía adicional 1.800 € con seguro de caución | unos 54 a 90 € al año | **De qué depende la prima:** - Importe de la garantía adicional, como máximo dos mensualidades en vivienda - Comisión de apertura y comisión periódica del banco - Saldo bloqueado o garantías que pida el banco - Prima anual de la aseguradora - Duración del contrato de alquiler y solvencia del inquilino _Calculado con el 1 al 3 % del importe para el aval y el 3 al 5 % anual para el seguro de caución, horquillas que publican comparadores y portales del sector. El coste definitivo figura en la oferta._ ## Los niveles de póliza del mercado - **Garantía en efectivo:** Las mensualidades adicionales se entregan en metálico. Sin comisiones, pero el dinero queda inmovilizado durante el contrato. - **Aval bancario:** Su banco garantiza el importe a cambio de comisiones. A menudo exige un saldo bloqueado, lo que reduce la ventaja. - **Seguro de caución:** Una aseguradora garantiza el importe a cambio de una prima anual, sin bloquear dinero. Útil si no tiene ahorro disponible. ## Cómo reconocer una buena póliza | Criterio | Mínimo | Póliza sólida | Por qué importa | | --- | --- | --- | --- | | Coste anual | hasta un 5 % del importe | en la parte baja de la horquilla | Se paga durante todo el contrato y no se recupera. | | Comisión de apertura | cobrada al formalizar | sin comisión de apertura | En garantías pequeñas, los importes fijos encarecen mucho la operación. | | Saldo bloqueado | importe completo bloqueado en cuenta | sin bloqueo de saldo | Si el banco bloquea lo mismo que garantiza, no gana nada frente al efectivo. | | Revisión de la reclamación | paga a primer requerimiento | comprueba la reclamación y le da audiencia | Usted deberá devolver lo pagado, así que conviene que alguien revise antes. | | Vencimiento | indefinido hasta la devolución del documento | fecha clara ligada al fin del contrato | Si no, seguirá pagando comisiones después de dejar la vivienda. | | Importe pedido | dentro del límite de la LAU | solo lo necesario, sin superar dos mensualidades | En vivienda, lo que exceda de dos mensualidades de garantía adicional no es exigible. | ## Aseguradoras del mercado En España la garantía adicional se cubre sobre todo con avales de los bancos y, cada vez más, con productos de empresas especializadas. Las aseguradoras de impago trabajan para el propietario, pero el casero a menudo las pide en lugar de garantías extra. La lista es un resumen del mercado y no dice nada sobre con quién colaboramos. - **Banco Santander**: banco español, ha anunciado avales para el alquiler de jóvenes según la prensa económica - **Unicaja**: banco español, ha anunciado avales para el alquiler de jóvenes según la prensa económica - **AvalVida**: empresa de avales de alquiler, admite un seguro unit linked como garantía - **Mapfre**: seguro de impago de alquiler, lo contrata el propietario - **ARAG**: grupo alemán especializado en defensa jurídica, seguro de impago para propietarios ## Siniestros típicos y quién paga - **El casero ejecuta por daños** (unos 500 a 1.500 €): El banco o la aseguradora pagan al propietario hasta el importe garantizado y después se lo reclaman a usted. - **Reclamación exagerada al salir** (unos cientos de euros): Un aval a primer requerimiento paga sin revisar, y usted tendrá que reclamar al propietario. Las garantías con revisión comprueban antes de pagar. - **Dos meses de renta impagados** (unos 1.500 a 2.000 €): La garantía adicional cubre también las rentas impagadas hasta su importe. Luego llega la reclamación a usted. - **Daños mayores que las garantías** (unos 6.000 €): Fianza y garantía adicional cubren como máximo tres mensualidades en vivienda. El resto se lo reclama el propietario directamente. - **La aseguradora le reclama lo pagado** (todo lo pagado): El aval y el seguro de caución no asumen su deuda. Lo que pagaron, se lo deben a ellos. - **Fuga de agua al vecino** (unos 2.000 a 10.000 €): Es un daño de responsabilidad civil. Lo cubre el seguro de hogar del inquilino con RC, no la garantía del alquiler. ## Mito o realidad - „Con un seguro de caución ya no tengo que pagar la fianza en metálico." ✘ Falso: la fianza legal se entrega siempre en metálico. El seguro o el aval solo pueden cubrir la garantía adicional. - „En vivienda, el propietario puede pedir como mucho dos mensualidades además de la fianza." ✔ Cierto: el artículo 36.5 de la LAU, tras el Real Decreto-ley 7/2019, limita la garantía adicional a dos mensualidades de renta en vivienda. - „La fianza se la queda el propietario en su cuenta." ✘ Falso en la mayoría de comunidades: debe depositarla en un organismo autonómico, como el INCASÒL en Cataluña. Algunas comunidades no lo exigen. - „En un local la fianza legal es de dos mensualidades." ✔ Cierto: para usos distintos de vivienda, la LAU fija dos mensualidades de renta como fianza legal en metálico. - „Si el banco paga al casero con mi aval, la deuda desaparece." ✘ Falso: el banco le cargará o reclamará lo pagado. El aval evita inmovilizar dinero, no la deuda. ## Errores frecuentes al contratar - Pensar que el aval o el seguro sustituyen la fianza legal en metálico - Aceptar más de dos mensualidades de garantía adicional en un alquiler de vivienda - Creer que el aval paga los daños por usted y no se los reclamarán - No pedir la devolución del documento de aval al dejar la vivienda - No comprobar si el propietario ha depositado la fianza donde la comunidad lo exige ## FAQ ### ¿Cuánto es la fianza legal? Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en locales y otros usos distintos. Se entrega siempre en metálico al firmar el contrato. ### ¿Cuánto puede pedir el propietario además de la fianza? En vivienda, como máximo dos mensualidades de renta como garantía adicional, según el artículo 36.5 de la LAU tras el Real Decreto-ley 7/2019. Esa parte sí puede cubrirse con aval o seguro, si el propietario lo acepta. ### ¿Cuánto cuesta un aval bancario para alquilar? Suele haber una comisión de apertura y otra periódica. Las fuentes del sector hablan de un coste de en torno al 1 al 3 % del importe garantizado, y muchos bancos bloquean saldo o piden otra garantía. ### ¿Y un seguro de caución? Los comparadores lo sitúan en torno al 3 al 5 % anual del importe garantizado. No bloquea dinero, pero la prima no se recupera. ### ¿Tengo que devolver lo que pague el banco o la aseguradora? Sí. El aval y el seguro de caución garantizan su obligación ante el propietario, no la asumen. Lo que paguen se lo reclamarán a usted. ### ¿Dónde se deposita la fianza? En la mayoría de comunidades, en un organismo público, como el INCASÒL en Cataluña o la Agencia de Vivienda Social en Madrid. Plazos y sanciones dependen de cada comunidad, y algunas no exigen el depósito. ### ¿Qué diferencia hay con el seguro de impago? El seguro de impago lo contrata el propietario para cobrar si usted no paga. No es una garantía suya: si la aseguradora paga al propietario, puede reclamarle a usted. ### ¿Por qué a través de un corredor? Porque calculamos con usted si un aval o un seguro de caución compensa frente a entregar el efectivo, y comprobamos que lo que pide el propietario respeta la LAU. La retribución la paga la entidad. ## Pedir presupuesto Pedimos presupuestos y le enviamos una comparación. Sin coste y sin compromiso: la comisión la paga la aseguradora. https://nammert.es/corredor-de-seguros-seguro-fianza-alquiler.php#anfrage --- Su corredor: Norman Nammert, bajo la marca NAMMERT. Corredor de seguros según el § 34d apdo. 1 GewO, con sede en Alemania. Registro de mediadores D-C08Q-TOSD4-37. Opera en España en libre prestación de servicios. NAMMERT Assekuradeur GmbH es una empresa distinta. No media su contrato. NAMMERT Assekuradeur GmbH, Karl-Marx-Straße 4, 15711 Königs Wusterhausen, +49 3375 29 12 77, info@nammert.com. Wikidata: Q141141479.