Wie sichere ich einen Immobilienkredit ab?

Öffentlich genannte Zahlen zum Vergleich der drei Wege, Stand 2026.

Diesen Vergleich macht Ihnen im Kreditgespräch niemand, weil zwei der drei Wege der Bank nichts einbringen. Stellen Sie ihn deshalb selbst auf, bevor Sie unterschreiben, und zwar mit Zahlen über die gesamte Laufzeit, nicht mit Monatsbeiträgen.

Die Kosten in der Tabelle gelten für einen gesunden Nichtraucher um 35 mit 200.000 bis 250.000 Euro Absicherung über 20 Jahre. Entscheidend ist die letzte Spalte.

Fünf Punkte, die im Gespräch nicht fallen. Erstens wird der Beitrag oft als Einmalbeitrag verlangt und dem Kredit zugeschlagen, Sie zahlen also über die ganze Laufzeit Zinsen auf die Versicherung. Zweitens hängt der Vertrag an diesem Kredit: tilgen Sie vorzeitig um oder wechseln die Bank, ist der Schutz nichts mehr wert. Drittens sind die Vermittlungskosten hoch, die Aufsicht hat vor der Begrenzung Provisionsanteile von der Hälfte und mehr des Beitrags gefunden.

Viertens endet der Schutz mit dem Kredit, während eine eigene Police weiterläuft. Und fünftens ist der Preis für dieselbe Leistung meist deutlich höher: im dokumentierten Beispielfall kostete ein Kredit mit Versicherung 330,46 Euro im Monat statt 256,13 Euro, der effektive Jahreszins stieg von 8,49 auf 16,89 Prozent, zusammen 7.135,83 Euro mehr. Gut zu wissen: seit dem 2. Januar 2025 darf der Versicherungsvertrag erst eine Woche nach dem Kreditvertrag geschlossen werden, Sie haben also Zeit für ein Gegenangebot.

Diese Frage erklärt kaum ein Ratgeber, und sie entscheidet bei unverheirateten Paaren über fünfstellige Beträge. Es kommt darauf an, wer Versicherungsnehmer ist, wer versichert wird und wer zahlt. Versichert der Mann sein eigenes Leben und setzt seine Partnerin als Bezugsberechtigte ein, ist die Auszahlung für sie eine Zuwendung von ihm. Unverheiratete gelten steuerlich als Fremde: Freibetrag 20.000 Euro, darüber beginnt die Erbschaftsteuer bei 30 Prozent. Bei 250.000 Euro Auszahlung bleiben so schnell über 60.000 Euro beim Finanzamt.

Die Über-Kreuz-Lösung vermeidet das: jeder schließt einen eigenen Vertrag auf das Leben des anderen ab, ist selbst Versicherungsnehmer und zahlt den Beitrag vom eigenen Konto. Stirbt der Partner, bekommt der Überlebende Geld aus seinem eigenen Vertrag, es fließt nichts aus dem Nachlass, und es fällt keine Erbschaftsteuer an. Wichtig ist, dass die Beiträge wirklich von getrennten Konten kommen. Verheiratete brauchen das nicht, dort gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro.

Wenn Sie den Kredit alleine und ohne Unterhaltspflichten tragen und im Todesfall niemand die Immobilie halten muss, brauchen Sie keine Absicherung. Die Bank verwertet das Objekt, ein Überschuss geht in den Nachlass. Auch wer zwei Einkommen hat, die einzeln die Rate tragen, und noch Rücklagen besitzt, kann auf den Todesfallschutz verzichten.

Ehrlich dazu: das häufigere Risiko beim Immobilienkredit ist nicht der Tod, sondern die Berufsunfähigkeit. Wer nur eine Absicherung bezahlen kann, fährt in den meisten Fällen mit dem Schutz gegen Berufsunfähigkeit besser. Eine Restschuldversicherung mit Todesfall, Arbeitsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit sieht wie beides aus, leistet aber häufig nur eingeschränkt.

Für den reinen Kreditschutz passt die fallende Summe: sie folgt dem Tilgungsplan und kostet deutlich weniger. Prüfen Sie dabei, wie stark sie sinkt. Ein Vertrag, der linear fällt, kann bei einem Annuitätenkredit in den ersten Jahren unter der Restschuld liegen, weil dort noch wenig getilgt ist.

Wer nicht nur den Kredit, sondern auch die Familie absichern will, kombiniert: eine fallende Summe in Höhe der Restschuld plus eine kleinere konstante Summe für den Lebensunterhalt. Wie die passende Höhe entsteht, steht auf der Seite zur Versicherungssumme.