Was passiert mit der Gebäudeversicherung beim Hauskauf?

Was der übernommene oder neue Schutz danach kostet, Richtwerte aus öffentlich genannten Beispielen für 2026.

Kaufen Sie ein Haus, endet die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers nicht. Sie treten in den laufenden Vertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Das steht in Paragraf 95 Absatz 1 VVG und gilt auch dann, wenn Sie den Vertrag gar nicht haben wollen.

Der Übergang knüpft am Eigentum an, nicht am Notartermin. Entscheidend ist der Tag, an dem Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung vergehen oft mehrere Monate; in dieser Zeit ist weiter der Verkäufer Versicherungsnehmer.

Der Versicherer muss den Wechsel erst gegen sich gelten lassen, wenn er davon Kenntnis hat, Paragraf 95 Absatz 3 VVG. Genau deshalb ist die Meldung Pflicht.

Nach Paragraf 96 Absatz 2 VVG dürfen Sie den übernommenen Vertrag kündigen. Sie wählen dabei, ob die Kündigung sofort wirkt oder erst zum Ende der laufenden Versicherungsperiode.

Die Frist beträgt einen Monat ab dem Erwerb, also ab der Eintragung im Grundbuch. Wussten Sie nichts von der bestehenden Versicherung, läuft der Monat erst ab dem Tag, an dem Sie davon erfahren.

Auch die Gegenseite darf kündigen: Der Versicherer kann das Vertragsverhältnis mit einer Frist von einem Monat beenden, und zwar nur innerhalb eines Monats, nachdem er vom Verkauf erfahren hat, Paragraf 96 Absatz 1 VVG.

Kündigen Sie nie ohne Anschlussvertrag. Zwischen zwei Policen darf kein einziger Tag ohne Schutz liegen, sonst tragen Sie einen Brand oder einen Rohrbruch selbst.

Für die Versicherungsperiode, in der Sie eintreten, haften Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner, Paragraf 95 Absatz 2 VVG. Der Versicherer darf sich also an jeden von beiden halten, unabhängig davon, was Sie untereinander vereinbart haben.

Regeln Sie die Aufteilung deshalb schriftlich im Kaufvertrag: Wer zahlt bis zur Übergabe, wer danach, und wie wird ein bereits bezahlter Jahresbeitrag anteilig verrechnet.

Kündigen Sie nach Paragraf 96 VVG, bleibt der Verkäufer zur Zahlung der Prämie verpflichtet; Sie haften dann nicht dafür, Paragraf 96 Absatz 3 VVG.

Sie übernehmen die Bedingungen des Verkäufers, nicht den Schutz, den Sie sich wünschen. Lassen Sie sich Police, Versicherungsbedingungen und die letzte Beitragsrechnung schon vor dem Notartermin zeigen.

Drei Punkte fallen am häufigsten auf: eine zu niedrige Versicherungssumme, ein fehlender Elementarbaustein für Überschwemmung, Starkregen und Rückstau sowie alte Bedingungen, die Ableitungsrohre auf dem Grundstück, Photovoltaik oder grobe Fahrlässigkeit ausschließen.

Offen gesagt: Manchmal ist der alte Vertrag der bessere. Hat das Haus zwei Leitungswasserschäden in fünf Jahren hinter sich, bekommen Sie einen neuen Vertrag nur schwer oder mit hohem Selbstbehalt. Dann lohnt es sich, den bestehenden Schutz zu behalten und nur nachzubessern.

Fragen Sie den Verkäufer nach der Schadenhistorie der letzten fünf Jahre und nach offenen Schäden. Ein noch nicht regulierter Schaden gehört in den Kaufvertrag.

Eine allgemeine Pflicht zur Wohngebäudeversicherung gibt es in Deutschland nicht. Bei geerbten oder lange leer stehenden Häusern kommt es vor, dass gar kein Schutz mehr läuft.

Dann schließen Sie selbst ab, und zwar so, dass der Schutz spätestens am Tag des Gefahrübergangs beginnt. Das ist in der Regel der Tag der Übergabe, nicht der Tag der Grundbucheintragung. Lassen Sie sich den Beginn schriftlich bestätigen, eine vorläufige Deckungszusage reicht für den Anfang.

Planen Sie Umbauten, deckt der reine Gebäudeschutz die Baustelle nicht ab. Dafür brauchen Sie zusätzlich eine Bauleistungsversicherung und eine Bauherrenhaftpflicht.

Steht das Haus nach dem Kauf länger leer, melden Sie das. Leerstand ist eine Gefahrerhöhung und kann den Schutz einschränken, wenn er nicht angezeigt wird.

Banken verlangen im Darlehensvertrag fast immer mindestens eine Feuerversicherung, meist die volle Wohngebäudeversicherung, und lassen sich die Ansprüche abtreten oder die Police vinkulieren. Ohne diesen Nachweis wird der Kredit häufig nicht ausgezahlt.

Das Gesetz schützt die Bank zusätzlich: Zahlt der Eigentümer eine Folgeprämie nicht, bleibt der Versicherer gegenüber dem im Grundbuch eingetragenen Hypothekengläubiger noch eine Zeit lang zur Leistung verpflichtet, Paragraf 143 VVG.

Sie sind aber nicht an den Anbieter gebunden, den die Bank vorschlägt. Sie dürfen frei wählen, solange der Umfang passt und der Nachweis vorliegt. Wir vergleichen die Bedingungen und holen die Angebote für Sie ein.