Versicherungen für Vermieter von Wohnungen, Häusern und Gewerbeflächen
Ein vermietetes Haus ist für die meisten Eigentümer der größte Vermögenswert, und es steht jeden Tag unter fremder Nutzung. Ein Rohrbruch im dritten Stock, Glatteis vor der Tür, ein Mieter, der nicht mehr zahlt: Das sind die Fälle, die Vermieter wirklich treffen. Einen Teil der Beiträge dürfen Sie über die Nebenkosten umlegen.
Darf ich die Versicherungsbeiträge auf die Mieter umlegen?
Ja, zum großen Teil. Nach der Betriebskostenverordnung sind die Beiträge für Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes umlagefähig, also Gebäudeversicherung mit Elementar, Glas und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist. Nicht umlegen dürfen Sie Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung, die schützen nur Sie.
Was in dieser Branche schiefgeht
01
Leitungswasser
Der häufigste Gebäudeschaden: ein geplatztes Rohr in der Wand, eine undichte Dusche, eine Frostnacht in der leeren Wohnung.
02
Starkregen und Rückstau
Wasser drückt durch den Kanal in den Keller oder läuft über die Terrasse ins Erdgeschoss. Das ist ein Elementarschaden und nicht automatisch versichert.
03
Verkehrssicherung
Glatteis auf dem Gehweg, ein loser Dachziegel, ein morscher Baum im Hof: Der Eigentümer haftet, auch wenn er den Winterdienst übertragen hat und nicht kontrolliert.
04
Mietausfall nach Schaden
Nach einem Brand ist die Wohnung monatelang unbewohnbar. Die Miete fällt weg, der Kredit läuft weiter.
05
Zahlungsunfähige Mieter
Räumungsklage, Anwalt, Gerichtsvollzieher: Bis eine Wohnung geräumt ist, vergehen oft viele Monate ohne Miete.
06
Heizöl und Technik
Ein undichter Öltank verseucht das Grundwasser, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach fällt nach Überspannung aus.
Risiko-Radar
Einschätzung im Vergleich zu anderen Branchen, 1 gering bis 5 hoch.
Als Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt sie Stürze auf Gehweg und Treppe und Schäden durch herabfallende Teile; die private Haftpflicht gilt dafür nur bei kleinen, selbst bewohnten Objekten.
Für die Anlage auf dem Dach gegen Kurzschluss, Überspannung, Marderbiss und Ertragsausfall.
Was es kostet: Beispielpreise
Den Hauptteil macht die Gebäudeversicherung aus. Sie richtet sich nach Wohnfläche, Bauart, Baujahr, Lage und Schadenhistorie; die Haftpflicht dagegen ist günstig. Mietausfall bei zahlungsunfähigen Mietern wird meist zusammen mit einem Vermieterrechtsschutz angeboten.
Versicherung
Beispiel
Richtwert
Betriebshaftpflicht
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für ein Haus mit zwei Wohnungen, 5 Mio. Euro Deckung
etwa 35 bis 70 Euro im Jahr
Wohngebäude
Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 500 Quadratmetern, mit Elementarschäden und Glas
etwa 900 bis 1.600 Euro im Jahr
Gewerbegebäude
Wohn- und Geschäftshaus mit Laden, Wert rund 570.000 Euro, mit Elementarschäden
etwa 850 bis 1.500 Euro im Jahr
Rechtsschutz
Vermieterrechtsschutz mit Mietausfallschutz für eine Wohnung, 6 Monate
etwa 200 bis 260 Euro im Jahr
Rechtsschutz
Vermieterrechtsschutz mit Mietausfallschutz für fünf Wohnungen
etwa 1.000 bis 1.350 Euro im Jahr
Zum Vergleich: Gebäudeversicherung und Haftpflicht für ein Haus mit sechs Wohnungen kosten im Jahr ungefähr so viel wie zwei Monatsmieten einer dieser Wohnungen, und der größte Teil davon ist umlagefähig.
Richtwerte ohne Versicherungsteuer, Stand September 2026,
aus öffentlich genannten Tarifbeispielen von Vergleichsportalen und unserer Angebotspraxis.
Gebäudebeiträge hängen stark von Postleitzahl und Baujahr ab.
Sechs Dinge, die Vermietern wirklich passieren. Hier alle an einem einzigen Januartag. Tippen Sie sich durch den Tag und sehen Sie, wer zahlt.
Schaden bis jetzt93.600 Euro
In der leerstehenden Dachwohnung ist über Nacht ein Heizungsrohr eingefroren und geplatzt. Wasser läuft durch zwei Etagen.
38.000 Euro · Zahlt: Wohngebäude
Ein Postbote rutscht auf dem nicht gestreuten Gehweg aus und bricht sich den Oberschenkel.
22.000 Euro · Zahlt: Betriebshaftpflicht
Zwei Wohnungen sind bis zur Trocknung vier Monate unbewohnbar, die Miete fällt aus.
7.600 Euro · Zahlt: Wohngebäude
Ein Mieter zahlt seit fünf Monaten nicht. Anwalt, Räumungsklage und Gerichtsvollzieher.
6.800 Euro · Zahlt: Rechtsschutz
Tauwetter und Starkregen: Rückstau aus dem Kanal setzt den Keller 30 Zentimeter unter Wasser.
16.000 Euro · Zahlt: Elementarschaden
Überspannung nach einem Blitz: Wechselrichter der Photovoltaikanlage defekt, dazu drei Wochen Ertragsausfall.
3.200 Euro · Zahlt: Photovoltaik
Welches Paket hätten Sie gehabt?
Davon bezahlt die Versicherung: 0 Euro
Aus eigener Tasche: 93.600 Euro
Beispielhafte Summen ohne Selbstbeteiligung.
Was gezahlt wird, regeln die Bedingungen.
Konkrete Tipps vom Makler
Versichern Sie das Gebäude zum gleitenden Neuwert. Eine alte Wohnflächen- oder Summenangabe führt schnell zur Unterversicherung.
Schließen Sie Mietausfall nach einem versicherten Schaden für mindestens 12, besser 24 Monate ein.
Nehmen Sie Elementarschäden und eine Rückstauklappe zusammen: Viele Versicherer verlangen die Klappe als Obliegenheit.
Melden Sie Leerstand dem Versicherer und halten Sie leere Wohnungen im Winter beheizt, sonst droht eine Kürzung bei Frostschäden.
Prüfen Sie Gewerbeanteile im Haus. Eine Gaststätte oder Werkstatt im Erdgeschoss verändert das Risiko und muss angezeigt werden.
Legen Sie die umlagefähigen Beiträge in der Nebenkostenabrechnung offen, aber nie Rechtsschutz und Mietausfall.
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Häufige Fragen
Fragen und Antworten
Muss ich als Vermieter eine Gebäudeversicherung haben?
Gesetzlich nicht, aber jede finanzierende Bank verlangt sie,
und ohne sie trägt ein Brand das ganze Vermögen.
Sie gehört zum Grundschutz jedes Vermieters.
Reicht meine Privathaftpflicht für die vermietete Wohnung?
Für eine vermietete Eigentumswohnung oft ja, prüfen Sie das in den Bedingungen.
Für ein vermietetes Haus brauchen Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Welche Versicherungen darf ich auf Mieter umlegen?
Gebäudeversicherung, Elementar, Glas und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
wenn der Mietvertrag es vorsieht.
Rechtsschutz und Mietausfall bei Zahlungsverzug nicht.
Zahlt die Versicherung, wenn der Mieter nicht zahlt?
Die Gebäudeversicherung nicht, sie deckt nur Mietausfall nach einem Sachschaden.
Für Zahlungsverzug gibt es Mietausfallschutz, meist zusammen mit einem Vermieterrechtsschutz.
Was kostet die Versicherung für ein Mehrfamilienhaus?
Für ein Haus mit sechs Wohnungen liegt die Gebäudeversicherung mit Elementar meist zwischen 900
und 1.600 Euro,
die Haftpflicht bei 35 bis 70 Euro im Jahr.
Der Ort entscheidet mit.
Wer haftet, wenn der Mieter den Winterdienst nicht macht?
Sie bleiben verantwortlich, ihn zu kontrollieren.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Sie,
wenn trotzdem jemand stürzt und Ansprüche an Sie stellt.
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