Alles zur Versicherung: Wohngebäude
Ist die Wohngebäudeversicherung Pflicht?
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Was gilt in der Gebäudeversicherung, wenn das Haus leer steht?
Kurz gesagt
Was gilt in der Gebäudeversicherung, wenn das Haus leer steht? Der Schutz läuft weiter, aber Leerstand ist nach den Musterbedingungen eine Gefahrerhöhung, die Sie melden müssen. Dazu kommen Pflichten: das Haus genügend häufig kontrollieren, Wasserleitungen absperren und entleeren, im Winter heizen. Viele Versicherer ziehen die Grenze bei 60 bis 90 Tagen ohne Bewohner.
Was es kostet
Was Leerstand und Schäden im leeren Haus kosten können, nach veröffentlichten Beispielen und Urteilen, Stand 2026.
| Beispiel | Richtwert |
|---|---|
| Einfamilienhaus 100 Quadratmeter, Basisschutz, bewohnt | etwa 90 bis 150 Euro im Jahr |
| Nicht ständig bewohntes Haus, Tarif für Ferien- oder Zweithaus | ab etwa 250 Euro im Jahr |
| Beispiel 100 Quadratmeter an der Küste, 175.000 Euro Summe, 500 Euro Selbstbeteiligung | 283,50 Euro im Jahr |
| Durchschnittlicher Leitungswasserschaden | rund 4.300 Euro |
| Kürzung im Fall des Landgerichts Essen | 70 Prozent |
Stand Oktober 2026, aus veröffentlichten Beitragsbeispielen,
Branchenzahlen und dem genannten Urteil.
Der Durchschnitt ist aus Schadenaufwand und Schadenzahl gerechnet.
Die Beträge im Rechenbeispiel sind Richtwerte aus der Angebotspraxis.
Wie viele Tage Leerstand Ihr Vertrag erlaubt, steht in Ihren Bedingungen;
das genaue Angebot holen wir ein.
Rechenbeispiel
Geerbtes Haus, steht ab November leer, Frostschaden im Januar
So unterschiedlich fällt die Leistung aus, je nachdem, ob die Pflichten im leeren Haus erfüllt wurden.
| Schaden durch geplatzte Leitung, Trocknung und Reparatur | 15.000 Euro |
| Leerstand gemeldet, Leitungen entleert | volle Leistung abzüglich Selbstbeteiligung |
| Weder geheizt noch entleert, Kürzung 70 Prozent | 4.500 Euro |
| Leerstand verschwiegen und vorsätzlich nicht gesichert | 0 Euro |
Der Unterschied liegt bei über 10.000 Euro. Eine Meldung und das Entleeren der Leitungen kosten dagegen kaum etwas.
Ab wann ein Haus als leer stehend gilt
Die Musterbedingungen sprechen von einer Gefahrerhöhung, wenn das Gebäude oder der überwiegende Teil davon nicht mehr genutzt wird. Eine feste Zahl an Tagen nennen sie nicht. Viele Versicherer legen in ihren Bedingungen fest, dass ein Haus als nicht ständig bewohnt gilt, wenn es 60 bis 90 Tage am Stück leer steht.
Typische Fälle sind ein geerbtes Elternhaus, ein Haus zwischen Auszug und Verkauf, ein Umzug ins Pflegeheim oder eine längere Sanierung. Ein Urlaub von drei Wochen ist kein Leerstand, die Pflichten für den Winter gelten aber schon dann.
Leerstand melden: was das Gesetz verlangt
Erkennen Sie, dass das Haus leer steht und die Gefahr dadurch steigt, müssen Sie das dem Versicherer unverzüglich anzeigen (Paragraf 23 VVG). Der Versicherer darf dann den Beitrag für das höhere Risiko anheben oder die höhere Gefahr ausschließen (Paragraf 25 VVG) oder mit einer Frist von einem Monat kündigen (Paragraf 24 VVG). Steigt der Beitrag um mehr als 10 Prozent, dürfen Sie selbst kündigen.
Melden Sie den Leerstand nicht, wird es teuer: Tritt der Schaden später als einen Monat nach dem Zeitpunkt ein, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen, kann der Versicherer bei grober Fahrlässigkeit kürzen und bei Vorsatz ganz leistungsfrei sein (Paragraf 26 VVG). Er zahlt aber, wenn der Leerstand für den Schaden nicht ursächlich war.
Pflichten im leeren Haus
Neben der Meldung gelten für das leer stehende Haus vertragliche Sicherheitsvorschriften. Verletzen Sie sie grob fahrlässig, darf der Versicherer kürzen (Paragraf 28 VVG). Die wichtigsten stehen in den Musterbedingungen.
| Pflicht | Fundstelle in den Musterbedingungen | So erfüllen Sie sie |
|---|---|---|
| Nicht genutzte Gebäude genügend häufig kontrollieren | A 20.1.2 | fester Rhythmus, etwa wöchentlich, mit Notiz |
| Wasserführende Anlagen absperren, entleeren, entleert halten | A 20.1.2 | Haupthahn zu, Leitungen und Boiler entleeren lassen |
| In der kalten Jahreszeit heizen und kontrollieren oder alles entleeren | A 20.1.3 | Frostwächter, Temperatur prüfen |
| Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand halten, Mängel beseitigen | A 20.1.1 | Dach, Rinnen und Fenster prüfen |
| Rückstausicherungen funktionsbereit halten | A 20.1.4.1 | bei Elementarbaustein, Klappe warten |
Die typischen Schäden im leeren Haus
Im leeren Haus bemerkt niemand den Schaden früh. Ein geplatztes Rohr läuft dann Tage oder Wochen, bevor jemand vorbeikommt. Leitungswasserschäden kosteten die Versicherer 2024 rund 4,9 Milliarden Euro, ein durchschnittlicher Schaden liegt bei etwa 4.300 Euro, in einem leer stehenden Haus oft deutlich darüber.
Im leeren Haus kommen Frost bei abgeschalteter Heizung dazu, Sturmschäden am Dach, durch die es wochenlang hineinregnet, sowie Einbruch mit Vandalismus. Wer das Haus nur selten aufsucht, sollte deshalb nicht nur melden, sondern auch einen Nachbarn oder Dienstleister mit der Kontrolle beauftragen.
Leerstand bei Erbschaft, Verkauf und Sanierung
Beim geerbten Haus läuft die Gebäudeversicherung auf die Erben weiter. Steht das Haus bis zum Verkauf leer, melden Sie den Leerstand gleich mit dem Todesfall. Beim Verkauf geht der Vertrag auf den Käufer über.
Wird während des Leerstands saniert, kommen weitere Gefahrerhöhungen hinzu: Baumaßnahmen, bei denen das Dach ganz oder teilweise entfernt wird oder das leer stehende Haus überwiegend unbenutzbar wird (A 21.1.3 und A 21.1.4). Auch das gehört vor Baubeginn zum Versicherer.
Schritt für Schritt
- Leerstand schriftlich beim Versicherer anzeigen, mit voraussichtlicher Dauer.
- Haupthahn schließen und Leitungen, Boiler und Heizung entleeren lassen oder frostsicher heizen.
- Feste Kontrolltermine planen und jeden Besuch kurz notieren.
- Dach, Rinnen, Fenster und Türen vor dem Winter prüfen.
- Bei Sanierung oder Verkauf den Versicherer erneut informieren.
- Angebot eines Tarifs für nicht ständig bewohnte Häuser vergleichen, wenn der Leerstand länger dauert.
Checkliste
- Leerstand dem Versicherer gemeldet
- Grenze für Leerstand in den Bedingungen nachgelesen
- Wasser abgesperrt und Leitungen entleert
- Kontrollen geplant und dokumentiert
- Heizung im Winter auf Frostschutz oder Anlage entleert
- Hausrat und Haftpflicht für das leere Haus geprüft
Häufige Fehler
- Den Leerstand nicht melden, weil der Beitrag steigen könnte
- Nur den Haupthahn schließen, aber die Leitungen nicht entleeren
- Die Heizung im Winter ganz abschalten
- Kontrollen ohne Nachweis machen und im Schadenfall nichts belegen können
Fragen und Antworten
Häufig gefragt
Wie lange darf ein Haus leer stehen, ohne dass ich es melden muss?
Das legt Ihr Vertrag fest.
Viele Versicherer ziehen die Grenze bei 60 bis 90 Tagen,
die Pflichten für den Winter gelten schon früher.
Erlischt die Gebäudeversicherung, wenn das Haus leer steht?
Nein.
Sie läuft weiter,
aber der Versicherer kann den Beitrag anpassen, kündigen oder bei verletzten Pflichten kürzen.
Wie oft muss ich ein leer stehendes Haus kontrollieren?
Die Musterbedingungen sagen genügend häufig.
Im Winter und bei altem Leitungsnetz eher wöchentlich, schriftlich festgehalten.
Brauche ich für ein leeres Haus eine eigene Versicherung?
Nicht unbedingt.
Oft genügt die Meldung mit Zuschlag.
Bei langem Leerstand gibt es Tarife für nicht ständig bewohnte Häuser.
Gilt das auch für eine leer stehende Eigentumswohnung?
Ja, die Pflichten gelten für Ihre Wohnung.
Informieren Sie zusätzlich die Hausverwaltung, weil die Gemeinschaft das Gebäude versichert.
Quellen
- GDV: Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen VGB 2022, Wert 1914
- Gesetze im Internet: Paragraf 23 VVG, Gefahrerhöhung
- Gesetze im Internet: Paragraf 24 VVG, Kündigung wegen Gefahrerhöhung
- Gesetze im Internet: Paragraf 25 VVG, Prämienerhöhung wegen Gefahrerhöhung
- Gesetze im Internet: Paragraf 26 VVG, Leistungsfreiheit wegen Gefahrerhöhung
- Gesetze im Internet: Paragraf 28 VVG, Verletzung einer vertraglichen Obliegenheit
- transparent-beraten.de: Gebäudeversicherung für Ferienhäuser, nicht ständig bewohnt
- handelsblatt.com: Wohngebäudeversicherung Kosten 2026
- presseportal.de: Leitungswasserschäden 2024, Zahlen des GDV
- Kanzlei Kotz: LG Essen, 9 O 178/09, Frostschaden im nicht beheizten Haus
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