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Ist die Wohngebäudeversicherung Pflicht?
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Wer muss bei Nießbrauch die Gebäudeversicherung zahlen?
Kurz gesagt
Bei Nießbrauch muss der Nießbraucher die Gebäudeversicherung zahlen, solange der Nießbrauch besteht. § 1045 BGB verpflichtet ihn, das Haus gegen Brand und sonstige Unfälle zu versichern; die Entschädigung steht aber dem Eigentümer zu. Besteht schon ein Vertrag, trägt er dessen Beiträge. Für ein Einfamilienhaus mit gutem Schutz sind das etwa 400 bis 500 Euro im Jahr.
Was es kostet
Was eine Wohngebäudeversicherung kostet, die der Nießbraucher übernimmt.
| Beispiel | Richtwert |
|---|---|
| Einfamilienhaus 100 Quadratmeter, Basisschutz | etwa 90 bis 150 Euro im Jahr |
| Übliches Einfamilienhaus mit gutem Schutz | etwa 400 bis 500 Euro im Jahr |
| Älteres Haus oder gefährdete Lage | etwa 800 bis 1.000 Euro im Jahr und mehr |
Richtwerte, Stand Oktober 2026, aus veröffentlichten Tarifübersichten.
Der Beitrag hängt von Lage, Baujahr, Wohnfläche und Elementarschutz ab.
Rechenbeispiel
Eltern übertragen das Haus an die Tochter und behalten den Nießbrauch
Die Eltern wohnen weiter im Haus. Im Vertrag steht nichts zur Versicherung.
| Beitrag der bestehenden Gebäudeversicherung | etwa 450 Euro im Jahr |
| Zahlt nach § 1045 Abs. 2 BGB | die Eltern als Nießbraucher |
| Entschädigung bei Brand | an die Tochter als Eigentümerin |
| Steuerlich absetzbar | nein, die Eltern wohnen selbst |
Die Eltern zahlen weiter, die Tochter muss beim Versicherer als Eigentümerin eingetragen werden.
Was das Gesetz beim Nießbrauch vorschreibt
§ 1045 Abs. 1 BGB sagt: Der Nießbraucher hat die Sache für die Dauer des Nießbrauchs gegen Brandschaden und sonstige Unfälle auf seine Kosten zu versichern, wenn das einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht. Bei einem Wohnhaus ist eine Gebäudeversicherung heute ordnungsgemäß, die Pflicht greift also praktisch immer.
Ist das Haus schon versichert, etwa weil die Eltern den Vertrag beim Übertragen auf die Kinder behalten, fallen die Beiträge nach § 1045 Abs. 2 BGB dem Nießbraucher zur Last, soweit er selbst zur Versicherung verpflichtet wäre. Einen zweiten Vertrag braucht es nicht.
Wem das Geld im Schadenfall gehört
Die Versicherung ist so abzuschließen, dass die Forderung gegen den Versicherer dem Eigentümer zusteht. Brennt das Haus ab, bekommt also der Eigentümer die Entschädigung, obwohl der Nießbraucher die Beiträge gezahlt hat. Das ist gewollt, denn das Gebäude gehört ihm.
Für die Vertragsgestaltung heißt das: Versicherungsnehmer kann der Nießbraucher sein, der Eigentümer muss aber als Berechtigter eingetragen werden. Wer einen Altvertrag fortführt, sollte die Rollen beim Versicherer melden, damit im Schadenfall keine Zweifel entstehen.
| Frage | Gesetzliche Regel beim Nießbrauch |
|---|---|
| Wer schließt die Gebäudeversicherung ab? | der Nießbraucher, auf eigene Kosten |
| Wer bekommt die Entschädigung? | der Eigentümer |
| Wer zahlt einen bestehenden Vertrag? | der Nießbraucher, solange der Nießbrauch läuft |
| Wer trägt laufende Reparaturen? | der Nießbraucher, soweit gewöhnliche Unterhaltung |
| Wer trägt größere Erneuerungen? | nicht der Nießbraucher, außer vertraglich vereinbart |
Abweichende Vereinbarungen im Nießbrauchvertrag
Die Regeln des BGB gelten, wenn nichts anderes vereinbart ist. Bei Übertragungen in der Familie wird häufig festgelegt, dass der Nießbraucher alle Lasten und Kosten trägt, auch die außergewöhnlichen. Umgekehrt kann der Eigentümer die Versicherung übernehmen, etwa wenn der Nießbraucher eine kleine Rente hat.
Schreiben Sie ausdrücklich in den Vertrag, wer die Gebäudeversicherung zahlt, wer Versicherungsnehmer ist und wer bei Beitragserhöhungen zustimmen muss. Das erspart Streit, wenn der Beitrag nach Schäden oder Indexanpassungen deutlich steigt.
Steuerliche Folgen für Nießbraucher und Eigentümer
Wohnt der Nießbraucher selbst im Haus, ist der Beitrag privater Aufwand und nicht absetzbar, wie bei jedem selbst genutzten Haus. Vermietet der Nießbraucher das Haus, erzielt er die Mieteinnahmen, und die von ihm getragenen Beiträge zur Gebäudeversicherung sind in der Regel seine Werbungskosten.
Zahlt der Eigentümer die Versicherung freiwillig, obwohl der Nießbraucher die Einnahmen hat, kann er den Beitrag meist nicht absetzen, weil ihm keine Einnahmen gegenüberstehen. Klären Sie die Aufteilung vor dem Vertragsschluss mit Ihrer Steuerberatung.
Typische Lücken nach einer Übertragung mit Nießbrauch
Nach dem Eigentumswechsel bleibt die alte Police oft unverändert stehen. Prüfen Sie Versicherungssumme, Elementarschutz und grobe Fahrlässigkeit, denn der Nießbraucher haftet dem Eigentümer, wenn er seine Versicherungspflicht nicht erfüllt und das Haus dann unzureichend versichert ist.
Auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehört dazu, wenn das Haus vermietet ist oder nicht selbst bewohnt wird. Bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern deckt das meist die Privathaftpflicht des Nießbrauchers ab.
Schritt für Schritt
- Nießbrauchvertrag auf eine Regel zu Lasten und Versicherungen lesen.
- Bestehende Police heraussuchen und Eigentümerwechsel melden.
- Festlegen, wer Versicherungsnehmer ist und wer zahlt.
- Versicherungssumme, Elementarschutz und grobe Fahrlässigkeit prüfen.
- Bei Vermietung die steuerliche Zuordnung klären.
Checkliste
- Eigentümer im Versicherungsvertrag als Berechtigter eingetragen
- Klare Regel zur Gebäudeversicherung im Nießbrauchvertrag
- Versicherungssumme zum aktuellen Bauwert passend
- Elementarschutz geprüft
- Haftpflicht für das Haus geklärt
Häufige Fehler
- Nach der Übertragung den Versicherer nicht informieren
- Annehmen, der neue Eigentümer müsse automatisch zahlen
- Die Versicherung kündigen, weil das Haus jetzt den Kindern gehört
Fragen und Antworten
Häufig gefragt
Muss der Eigentümer die Gebäudeversicherung zahlen, wenn ein Nießbrauch besteht?
Nach dem Gesetz nein, der Nießbraucher.
Im Nießbrauchvertrag kann es anders vereinbart werden.
Wer bekommt bei einem Brand das Geld?
Der Eigentümer.
Die Versicherung ist nach § 1045 BGB so abzuschließen,
dass die Forderung gegen den Versicherer ihm zusteht.
Gilt das auch beim Wohnrecht?
Nein.
§ 1045 BGB betrifft den Nießbrauch.
Beim Wohnrecht trägt in der Regel der Eigentümer die Versicherung,
wenn nichts anderes vereinbart ist.
Muss der Nießbraucher auch große Reparaturen zahlen?
Nach § 1041 BGB nur die gewöhnliche Unterhaltung.
Größere Erneuerungen trägt er nur, wenn der Vertrag es so festlegt.
Kann der Nießbraucher den Beitrag absetzen?
Wenn er das Haus vermietet, in der Regel ja als Werbungskosten.
Wohnt er selbst darin, nicht.
Quellen
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