Architektenhaftpflicht: Pflichtsummen sind der Anfang, nicht der Schutz
Wer plant und überwacht, haftet für Fehler, die oft erst Jahre nach der Abnahme sichtbar werden, und häufig für den ganzen Schaden, obwohl auch die Baufirma gepfuscht hat. Die Berufshaftpflicht für Architekten und Ingenieure deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden aus der Planung. Die Länder schreiben sie vor, aber nur mit Mindestsummen, die ein mittleres Bauvorhaben schnell überschreitet.
Ist die Berufshaftpflicht für Architekten Pflicht?
Ja, aber nicht bundeseinheitlich. Die Pflicht steht in den Architekten- und Ingenieurgesetzen der Länder und in den Regeln der Kammern, sie trifft vor allem, wer eigenverantwortlich für Bauherren plant. Üblich sind Mindestsummen von 1,5 Mio. € für Personenschäden und 250.000 bis 300.000 € für Sach- und Vermögensschäden je Fall, dazu mehrere Länder mit einer Nachhaftung von mindestens fünf Jahren. Baden-Württemberg verlangt nach der Gesetzesänderung von 2026 zum Beispiel 1,5 Mio. € und 300.000 €. Maßgeblich ist immer das Gesetz des Landes, in dessen Liste Sie eingetragen sind.
Pflicht nach Landesrecht: was die Kammer sehen will
Eine bundesweite Regel gibt es nicht. Jedes Land legt in seinem Architekten- oder Baukammergesetz fest, wer sich versichern muss und wie hoch. Hessen und Nordrhein-Westfalen nennen 1,5 Mio. € für Personenschäden und 250.000 € für Sach- und Vermögensschäden, Brandenburg und Baden-Württemberg 1,5 Mio. € und 300.000 €. Dazu kommt die Jahreshöchstleistung: Die Summe muss im Versicherungsjahr mindestens zweimal, in Baden-Württemberg mindestens dreimal zur Verfügung stehen.
Die Kammer verlangt eine Bestätigung des Versicherers. Wer ohne Schutz arbeitet, riskiert ein berufsrechtliches Verfahren und ein Bußgeld. Die Pflichtsummen sind dabei eine Untergrenze für den Verbraucherschutz und keine Empfehlung: 250.000 € für Sach- und Vermögensschäden sind bei einem Mehrfamilienhaus mit durchfeuchteter Tiefgarage nach wenigen Wochen Sanierung verbraucht.
Gesamtschuld: warum der Planer oft allein zahlt
Hat die Baufirma mangelhaft gebaut und der Architekt den Mangel bei der Überwachung nicht bemerkt, haften beide dem Bauherrn als Gesamtschuldner. Er kann sich aussuchen, von wem er den ganzen Schaden verlangt, und er wählt den, der versichert ist. Ist die Baufirma inzwischen insolvent, bleibt der Ausgleich unter den Beteiligten ein Anspruch auf dem Papier.
Seit 2018 mildert § 650t BGB das ein wenig: Bei einem Überwachungsfehler darf der Planer die Zahlung verweigern, solange der Bauherr dem ausführenden Unternehmen noch keine Frist zur Nachbesserung gesetzt hat. Das ändert nichts daran, dass Mängelansprüche bei Bauwerken erst fünf Jahre nach der Abnahme verjähren (§ 634a BGB) und dass die Frist für die Planerleistung oft später zu laufen beginnt als die der Baufirma.
Verstoßprinzip und Nachhaftung: der Vertrag von damals zählt
In der deutschen Architektenhaftpflicht gilt in aller Regel das Verstoßprinzip. Zuständig ist der Vertrag, der an dem Tag bestand, an dem der Fehler gemacht wurde, also am Tag der falschen Zeichnung oder der versäumten Kontrolle, nicht am Tag der Forderung. Wer vor acht Jahren mit 250.000 € versichert war, hat für den Fehler von damals nur diese Summe, egal wie gut der heutige Vertrag ist.
Die Nachhaftung regelt, wie lange nach Vertragsende noch Schäden aus der versicherten Zeit gemeldet werden können. Mehrere Länder schreiben mindestens fünf Jahre vor. Für die Büroaufgabe, den Ruhestand und die Erben ist das knapp, weil Ansprüche wegen verdeckter Mängel später kommen können. Starke Bedingungen bieten deshalb eine unbegrenzte Nachhaftung, wenn der Vertrag wegen Berufsaufgabe endet.
Objektdeckung: wenn ein Projekt den Jahresvertrag sprengt
Der Jahresvertrag deckt alle Aufträge des Büros mit einer Summe. Für ein einzelnes großes Vorhaben reicht sie oft nicht, und der Bauherr verlangt im Planervertrag ausdrücklich mehr. Dafür gibt es zwei Wege: die Objektversicherung als eigener Vertrag nur für dieses Bauvorhaben oder die objektbezogene Erhöhung der Summe, den Exzedenten, der auf dem Jahresvertrag aufsetzt.
Beides muss vor Planungsbeginn stehen, weil sonst die ersten Verstöße schon in den alten Summen liegen. Gleiches gilt für Rollen, die über das klassische Berufsbild hinausgehen: Generalplaner mit Subplanern, Arbeitsgemeinschaften, Projektsteuerung oder die Koordination nach der Baustellenverordnung sind je nach Bedingungswerk eingeschlossen, begrenzt oder eigens zu vereinbaren.
Was versichert ist
Personen-, Sach- und Vermögensschäden aus Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung
Schäden am Bauwerk selbst, die auf einem Planungs- oder Überwachungsfehler beruhen
Prüfung der Haftung und Abwehr unberechtigter Forderungen, auch vor Gericht
Tätigkeit als Gutachter, Energieberater oder Koordinator für Sicherheit und Gesundheitsschutz, je nach Tarif
Generalplanung und die Haftung für beauftragte Subplaner, wenn eingeschlossen
Beteiligung an Arbeitsgemeinschaften, je nach Bedingungswerk
Angestellte und freie Mitarbeiter des Büros bei ihrer Tätigkeit für das Büro
Bürohaftpflicht für Besucher und gemietete Räume, meist als Baustein
Verstöße aus der Zeit vor Vertragsbeginn, wenn eine Rückwärtsversicherung vereinbart ist
Schäden, die nach Vertragsende gemeldet werden, innerhalb der Nachhaftung
Was nicht versichert ist
Wissentliches Abweichen von Gesetz, Vorschrift oder Anweisung des Bauherrn
Der eigene Honoraranspruch und die Kosten, die eigene Planung noch einmal zu machen
Überschreitung von Kostenschätzungen und Terminen, in vielen Bedingungen ausgeschlossen oder begrenzt
Garantien und Vertragsstrafen, die über die gesetzliche Haftung hinausgehen
Tätigkeit als Bauherr, Bauträger oder ausführendes Unternehmen
Ansprüche von Angehörigen und von Gesellschaftern des eigenen Büros, je nach Bedingungswerk
Tätigkeiten ohne die dafür nötige Befugnis, etwa fehlende Bauvorlageberechtigung
Ansprüche vor Gerichten der USA und Kanadas, wenn nicht eigens vereinbart
Wer sie braucht
Freischaffende Architekten, Innen- und Landschaftsarchitekten, Stadtplaner
Beratende Ingenieure, Tragwerksplaner und Fachplaner der Gebäudetechnik
Planungsgesellschaften als GmbH oder Partnerschaft, für die das Landesrecht eigene Summen vorsieht
Angestellte Architekten, die nebenher eigene Aufträge annehmen
Büros, die als Generalplaner oder in einer Arbeitsgemeinschaft auftreten
Wer sie nicht braucht
Ausschließlich angestellte oder beamtete Planer ohne eigene Aufträge: sie sind über den Arbeitgeber oder Dienstherrn abgesichert
Pech-Rad
Drehen Sie am Rad des Pechs
Sechs Schäden, die wirklich passieren: Das Rad wählt Ihren und zeigt, wer zahlt.
Kosten:
Billigtarif Starker Tarif
Alle sechs Fälle ansehen
Abdichtung falsch geplant, Keller nass, oft sechsstellig. Billigtarif: zahlt teilweise, Starker Tarif: zahlt. Ein klassischer Planungsfehler und versichert. Mit der Pflichtsumme für Sachschäden ist die Sanierung eines ganzen Untergeschosses aber oft nicht bezahlt.
Baukosten laufen der Schätzung davon, je nach Vorhaben fünf- bis sechsstellig. Billigtarif: zahlt nicht, Starker Tarif: zahlt teilweise. Viele Bedingungen schließen überschrittene Kostenermittlungen aus. Starke Werke decken sie, häufig mit einer eigenen Teilsumme.
Mangel der Baufirma übersehen, bis zur vollen Sanierung. Billigtarif: zahlt, Starker Tarif: zahlt. Der Überwachungsfehler ist der Kernfall. Weil Planer und Baufirma als Gesamtschuldner haften, landet die Forderung oft ganz beim versicherten Büro.
Forderung sieben Jahre nach Büroende, offen, oft sechsstellig. Billigtarif: zahlt nicht, Starker Tarif: zahlt. Fünf Jahre Nachhaftung sind dann abgelaufen. Nur eine unbegrenzte Nachhaftung bei Berufsaufgabe schützt Ruheständler und ihre Erben.
Eigenes Projekt als Bauträger geplant, das ganze Vorhaben. Billigtarif: zahlt nicht, Starker Tarif: zahlt nicht. Wer selbst Bauherr oder Bauträger ist, steht auf beiden Seiten. Diese Rolle ist in der Planungshaftpflicht durchweg ausgeschlossen.
Schaden übersteigt die Jahressumme, alles über der Summe. Billigtarif: zahlt nicht, Starker Tarif: zahlt teilweise. Über der Versicherungssumme zahlt der Planer selbst. Abhilfe schafft nur ein Exzedent oder eine Objektversicherung, vor Planungsbeginn vereinbart.
Was sie kostet
Der Beitrag richtet sich vor allem nach dem Honorarumsatz, der Summe, dem Tätigkeitsschwerpunkt und der Selbstbeteiligung. Veröffentlichte Angaben von Anbietern beginnen bei rund 400 bis 500 € im Jahr für kleine Büros und reichen bis in den hohen vierstelligen Bereich. Das sind Werbeangaben einzelner Häuser und kein Marktdurchschnitt.
Die Zahlen stammen aus veröffentlichten Angaben einzelner Anbieter und sind kein Angebot. Ihr Beitrag steht erst fest, wenn Umsatz, Tätigkeit und gewünschte Summen bekannt sind.
Die Tariflinien am Markt
01
Pflichtdeckung
Genau die Summen des Landesgesetzes mit zweifacher Jahreshöchstleistung und fünf Jahren Nachhaftung. Erfüllt die Vorgabe der Kammer, trägt aber nur kleine Vorhaben.
02
Bürodeckung
Summen von 2 bis 3 Mio. € für Personenschäden und 1 Mio. € oder mehr für sonstige Schäden, offenes Berufsbild, alle Leistungsphasen. Der passende Rahmen für die meisten Büros mit Wohnungs- und Gewerbebau.
03
Büro mit Objektdeckung
Hoher Jahresvertrag, dazu Exzedenten oder eigene Objektversicherungen für große Vorhaben, Generalplanung und Arbeitsgemeinschaften, unbegrenzte Nachhaftung bei Berufsaufgabe.
Woran Sie einen guten Tarif erkennen
Kriterium
Mindeststandard
Starker Tarif
Warum das zählt
Summe für Sach- und Vermögensschäden
Pflichtsumme des Landes, 250.000 oder 300.000 €
1 Mio. € und mehr, passend zum größten Auftrag
Fast alle Planungsschäden sind Sach- oder Vermögensschäden, hier wird die Summe zuerst knapp.
Jahreshöchstleistung
zweifach
dreifach oder mehr
Zwei Schäden aus einem Jahrgang können spät nacheinander auftauchen und treffen dieselbe Jahressumme.
Nachhaftung
fünf Jahre
unbegrenzt bei Berufsaufgabe, auch für Erben
Mängelansprüche verjähren fünf Jahre nach der Abnahme und werden oft erst spät erhoben.
Berufsbild
aufgezählte Tätigkeiten
offene Deckung des gesamten Berufsbilds mit allen Leistungsphasen
Bei einer Aufzählung ist jede neue Leistung, etwa Energieberatung, zunächst unversichert.
Kosten- und Terminüberschreitung
ausgeschlossen
eingeschlossen, auch mit Teilsumme
Bauherren fordern Ersatz, wenn die Kostenberechnung nicht hält oder der Einzug sich verschiebt.
Generalplaner und Subplaner
nur eigene Leistung
Haftung für Subplaner und Tätigkeit als Generalplaner eingeschlossen
Der Generalplaner haftet dem Bauherrn auch für die Statik, die er eingekauft hat.
Objektbezogene Erhöhung
nicht vorgesehen
Exzedent oder Objektversicherung zu festen Bedingungen abrufbar
Große Auftraggeber schreiben Summen vor, die der Jahresvertrag nicht hergibt.
Abwehrkosten
werden auf die Summe angerechnet
zusätzlich zur Versicherungssumme
Bauprozesse mit Gutachtern dauern Jahre und kosten schnell fünfstellige Beträge.
Anbieter im Überblick
Die Planungshaftpflicht ist ein Spezialgeschäft: Ein Teil des Marktes läuft über Versicherer mit Schwerpunkt Bau und freie Berufe, ein Teil über Spezialversicherer im Maklervertrieb. Die Liste beschreibt den deutschen Markt und sagt nicht, mit wem wir zusammenarbeiten.
Versicherer
Einordnung
VHV
Versicherer aus Hannover mit Schwerpunkt Bauwirtschaft
HDI
Talanx-Gruppe, großes Geschäft mit freien Berufen
AXA
deutsche Sachgesellschaft der französischen AXA-Gruppe
Allianz
größter deutscher Sachversicherer, Firmenkunden über Vertreter und Makler
R+V
Versicherer der genossenschaftlichen Finanzgruppe
Markel
Spezialversicherer in München, nur über Makler
Zurich
europäische Gesellschaft der Zurich-Gruppe mit Sitz in Frankfurt
ERGO
Sachversicherer der Munich-Re-Gruppe mit Sitz in Düsseldorf
Gothaer
Kölner Versicherer mit Firmenkundengeschäft über Vertreter und Makler
Aus dem BaFin-Register
127
127 Versicherer unter deutscher Bundesaufsicht haben die Erlaubnis für diese Sparte.
Der Grundvertrag des Büros. Deckt alle Aufträge eines Jahres mit einer Summe und einer Jahreshöchstleistung, der Beitrag folgt dem gemeldeten Honorarumsatz.
Objektversicherung
Eigener Vertrag für ein einzelnes Bauvorhaben mit eigener Summe. Üblich, wenn der Bauherr eine hohe Deckung nur für sein Projekt verlangt.
Exzedent
Erhöht die Summe des Jahresvertrags für ein bestimmtes Vorhaben. Günstiger als die Objektversicherung, aber an die Bedingungen des Grundvertrags gebunden.
Gesellschaftsdeckung
Für Planungs-GmbH und Partnerschaftsgesellschaft mit beschränkter Berufshaftung. Die Ländergesetze knüpfen die Haftungsbeschränkung an eigene Summen.
Nachhaftungsversicherung
Schutz für Ruheständler und Erben nach der Büroaufgabe, wenn die Nachhaftung des letzten Vertrags zeitlich begrenzt ist.
Mythos oder Wahrheit
Was stimmt, was nicht?
Fünf Sätze, die man über diese Versicherung hört. Tippen Sie zuerst, dann lösen wir auf.
Die Versicherungspflicht für Architekten ist in ganz Deutschland gleich geregelt.
Das stimmt nicht.
Falsch, sie steht in den Gesetzen der Länder. Wer sich versichern muss, wie hoch und mit welcher Nachhaftung, unterscheidet sich von Kammer zu Kammer.
Der Architekt kann für den ganzen Schaden haften, obwohl die Baufirma den Fehler gemacht hat.
Das stimmt.
Stimmt, wenn er den Fehler bei der Überwachung hätte bemerken müssen. Beide haften dann als Gesamtschuldner, und der Bauherr wählt, wen er in Anspruch nimmt.
Mit dem Ende des Vertrags endet jeder Schutz.
Das stimmt nicht.
Falsch, für Fehler aus der Vertragszeit bleibt der Versicherer innerhalb der Nachhaftung zuständig. Mehrere Länder schreiben dafür mindestens fünf Jahre vor.
Wer die Pflichtsumme versichert, ist für jedes Projekt ausreichend geschützt.
Das stimmt nicht.
Falsch, die Pflichtsumme ist eine gesetzliche Untergrenze. Ein Schaden darüber trifft das Büro und bei persönlicher Haftung das Privatvermögen.
Der Versicherer wehrt auch Forderungen ab, die er für unberechtigt hält.
Das stimmt.
Stimmt, die Abwehr gehört zur Leistung jeder Haftpflichtversicherung. Bei Baustreitigkeiten mit Gutachtern ist das oft der wertvollste Teil.
Häufige Fehler beim Abschluss
Nur die Pflichtsumme versichern und mit ihr ein Millionenprojekt planen
Den Honorarumsatz nicht melden und nach einem Schaden über den Beitrag streiten
Als Generalplaner auftreten, ohne die Subplaner einzuschließen
Beim Wechsel des Versicherers die Summen der Vorjahre vergessen: für alte Fehler gilt der alte Vertrag
Den Vertrag zur Büroaufgabe kündigen, ohne die Nachhaftung zu prüfen
Im Planervertrag Fertigstellungstermine oder Kostenobergrenzen garantieren
Häufig gefragt
Fragen und Antworten
Welche Mindestsummen gelten für Architekten?
Das legt jedes Land selbst fest.
Häufig sind 1,5 Mio.
€ für Personenschäden und 250.000 € für Sach- und Vermögensschäden je Versicherungsfall,
so in Hessen und Nordrhein-Westfalen.
Brandenburg und Baden-Württemberg verlangen 300.000 € für Sach- und Vermögensschäden.
Für Gesellschaften gelten teils höhere Werte.
Reicht die Pflichtsumme aus?
Für kleine Umbauten vielleicht, für ein Mehrfamilienhaus selten.
Eine falsch geplante Abdichtung,
ein Brandschutzmangel oder ein Fehler in der Statik führen zu Sanierungskosten,
die 250.000 € deutlich übersteigen können.
Was über die Summe hinausgeht, zahlt der Planer selbst.
Was bedeutet Verstoßprinzip?
Versichert ist der Fehler, nicht die spätere Forderung.
Es kommt darauf an, welcher Vertrag an dem Tag bestand, an dem die Pflicht verletzt wurde.
Deshalb bleiben alte Policen wichtig,
und deshalb muss eine Summe schon erhöht sein, bevor die Planung für das große Projekt beginnt.
Wie lange muss die Nachhaftung laufen?
Mehrere Ländergesetze verlangen mindestens fünf Jahre nach Vertragsende.
Das deckt die übliche Verjährung,
aber nicht jeden Fall, weil die Frist erst mit der Abnahme der Architektenleistung beginnt.
Wer das Büro aufgibt, sollte eine unbegrenzte Nachhaftung vereinbaren.
Warum hafte ich für Fehler der Baufirma?
Weil Planer und Baufirma dem Bauherrn als Gesamtschuldner haften,
wenn ein Ausführungsfehler bei der Überwachung hätte auffallen müssen.
Der Bauherr darf den ganzen Schaden von einem der beiden fordern.
Nach § 650t BGB muss er der Baufirma aber zuerst eine Frist zur Nachbesserung setzen.
Was ist eine Objektversicherung?
Ein eigener Vertrag für ein einzelnes Bauvorhaben.
Er stellt eine Summe nur für dieses Projekt bereit,
die nicht von anderen Schäden des Büros aufgezehrt wird.
Sie wird vor Planungsbeginn abgeschlossen, oft auf Verlangen des Bauherrn.
Sind Kostenüberschreitungen versichert?
In vielen Bedingungswerken nicht oder nur begrenzt.
Wird die Kostenberechnung überschritten oder ein Termin nicht gehalten,
sehen manche Versicherer darin ein unternehmerisches Risiko.
Wie Ihr Vertrag das regelt, steht in den Ausschlüssen und sollte vor dem ersten großen Auftrag
geklärt sein.
Brauchen angestellte Architekten eine eigene Police?
Für die Arbeit im Büro des Arbeitgebers in der Regel nicht, dort greift dessen Vertrag.
Anders ist es, sobald Sie auf eigene Rechnung planen, auch für Freunde und auch ohne Honorar.
Dann haften Sie persönlich, und die Versicherungspflicht des Landes kann greifen.
Deckt die Police auch Ingenieure und Fachplaner?
Ja, die Sparte heißt Berufshaftpflicht für Architekten und Ingenieure.
Tragwerksplaner, Planer der Gebäudetechnik,
Vermesser und Sachverständige werden nach ihrem Tätigkeitsbild eingestuft.
Für Beratende Ingenieure und bauvorlageberechtigte Ingenieure sehen die Ingenieurgesetze der
Länder eigene Pflichten vor.
Was bringt ein Makler bei der Planungshaftpflicht?
Er liest die Ausschlüsse, bevor sie teuer werden.
Wir gleichen Ihr tatsächliches Leistungsbild mit dem Bedingungswerk ab,
achten auf die Summen der Vorjahre beim Wechsel und holen Objektdeckungen rechtzeitig vor
Planungsbeginn ein.
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